맥쿼리 파크, 용도 변경과 관련하여 알아야 할 것

지하철역, 비즈니스 허브, 쇼핑 센터, 대학 등 최고의 조건
인프라 과부하 및 상업 위축 우려로 반대 목소리도 커

뉴스

주 정부는 시드니의 주요 상업 지구 중 하나인 맥쿼리 파크의 토지 계획을 변경하여 현재 상업 용도 구역으로 지정된 토지에 약 5,000채의 임대 아파트 건설을 허용하고 복합 용도 구역으로 지정된 3개 부지에 추가로 3,000채의 건설을 허용할 것이라고 발표했다.

라이드 카운슬은 고용 및 상업적 목적을 위해 토지 용도를 보존하기를 원하고 있으며, 이미 최대 2만채의 아파트가 인근에 들어서고 있다고 주장하면서 주 정부의 계획에 반대했다.

크리스 민스(Chris Minns) 시드니 주총리는 시드니 정부가 주택 공급을 늘릴 방안을 모색함에 따라 시드니 전역에서 이와 같은 강제적인 구역 재조정이 더 많이 있을 것임을 시사했다. 

현재의 상황

NSW 주정부는 5년 동안 37만 7,000채의 신규 주택을 건설하기 위해 노력하고 있는데, 이는 국가 내각(National Cabinet)이 현재의 주택 위기를 해결하기 위해 주정부에 요구했기 때문이다. 국가 내각은 호주의 총리 및 6개 주와 2개 테리토리의 총리와 수석 장관들로 구성된 정부간 의사 결정 포럼이다.

서류상으로 맥쿼리 파크는 이러한 주거지를 공유하기에 이상적인 장소로 보인다. 워털루 로드(Waterloo Road) 인구 밀집 지역에 두 개의 지하철역이 있고, 그 지역의 동쪽 끝에 세 번째 지하철역인 노스 라이드(North Ryde)가 있다. 또한 좋은 일자리로 가득 찬 하이테크 비즈니스 허브, 대형 쇼핑 센터 및 유명 대학을 자랑한다.

민스 주총리는 워털루 로드 양쪽에 위치한 비즈니스 파크의 주요 지역에 상업적 개발뿐만 아니라 임대용 유닛 건설을 허용하여 이를 장려하기를 원한다.

총리는 이것이 부분적으로 시장 상황 때문이라고 말한다. 펜데믹이 시작된 이후 상업용 사무실 공간에 대한 수요는 감소한 반면 주택에 대한 수요는 증가했다. 유연한 복합 용도 구역 설정이 가장 좋은 선택으로 보여진다.

제안된 변경 사항에는 일부 부지에서 최대 190미터(60층)까지 고층 건물 건설을 허용하는 것도 포함된다.

이미 진행 중인 다양한 단계의 개발 계획들과 함께 맥쿼리 파크는 주로 비즈니스 파크에서 복합 용도의 혁신 및 주거 지구로 전환될 것이다. 라이드 카운슬은 인구가 10만명 이상으로 급증할 것으로 추정하고 있다.

추진하는 사람들

이 프로젝트는 새로운 노동당 주정부에 의해 추진되고 있지만, 이전 연립 정부는 이미 메트로 노선과 나란히 있는 이 지역의 전략적 중요성을 인식하여 맥쿼리 파크에 대한 "지역 전략(place strategy )"을 시행했다.

자유당의 사키스 예델리안(Sarkis Yedelian) 시장이 이끄는 라이드 시의회는 계획보다 더 많은 주택을 건설하는 것은 이미 과부하가 걸린 기반 시설에 더 큰 부담을 줄 것이라며 변경안에 반대하는 데 앞장서고 있다. 이는 주로 도로와 교통에 관한 것이지만 학교 부족에 대한 우려도 있다.

맥쿼리 파크의 비즈니스 커뮤니티는 또 다른 주요 이해 관계자들이다. 시드니에서 두 번째로 큰 이 비즈니스 지구에는 옵터스(Optus), 존슨앤존슨(Johnson & Johnson), 노바티스(Novartis), 후지필름(Fujifilm)과 같은 회사들이 있다.

호주에서 10위를 차지한 맥쿼리 대학교(Macquarie University)는 주변 혁신 지구와 긴밀하게 연결되어 있으며, 호주에서 가장 많은 지적 재산권 등록 건수를 기록하고 있다.

브루스 다우튼(Bruce Dowton) 부총장은 대학에서는 NSW주가 더 많은 주택을 절실히 필요로 한다는 것을 인정했다면서도 "그러나 대학은 성공적이고 오랜 혁신 지구 내에 주거 개발을 확장하려는 제안이 근본적인 목적을 침식할 것을 우려하고 있다”며 "미래의 개발이 우리 경제와 지역 사회에서 이 지역이 수행하는 중요한 역할을 감소시키지 않도록 하는 것이 중요하다”고 말했다.

찬반 논점

크리스 민스 주총리는 "너무 오랫동안 시드니에 상업 및 산업 공간을 건설하려는 바램이 있어 새로운 주택의 필요성이 무시되어 왔다”며, “어디에서든 복합 용도의 커뮤니티를 만들 수 있다면 그것이 바로 우리가 할 일"이라고 말했다.

사키스 예델리안 시장은 "라이드는 이미 맥쿼리 파크 혁신 지구에 주에서 정한 할당량을 훨씬 초과하는 충분한 주택을 공급 및 승인하고 있다”며 “상업 공간은 한번 사라지면 영원히 사라진다는 점에 유의해야 한다"고 말했다.

키어스틴 피시번(Kiersten Fishburn) NSW주 기획부 장관은 "상업 시장이 갑자기 다시 활성화되고 개발업자나 자산 소유자에게 실행 가능할 경우, 임대용 건물을 상업용 건물로 전환하는 것이 스트라타(strata) 관리의 아파트를 전환하는 것보다 훨씬 더 쉽고 또한 여전히 상업적 건물을 지을 수도 있다”고 말했다.

라이드 자유당 하원의원 조던 레인(Jordan Lane)은 "이 계획은 선거 전에 언급조차 되지 않았다”며 “새로운 정부가 무언가에 그들의 도장을 찍고 싶어한다는 것은 이해하지만, 지역 사회의 신뢰를 얻으려면 솔직해지는 것이 중요하다"고 말했다.

알아 두어야 할 사항

라이드 카운슬에 따르면, 맥쿼리 파크에는 이미 2만채 이상의 아파트를 공급할 23개의 대규모 개발이 순조롭게 진행되고 있다. 예를 들어, 해리 트리구보프(Harry Triguboff)의 메리톤(Meriton)은 탈라베라 로드(Talavera Road)에 3개의 타워(최고 58층)로 이루어진 트릴로지 프로젝트(Trilogy project)를 진행하고 있다.

다음으로는 공공 및 민간 유닛 3,300채를 제공할 22억 달러 규모의 아이반호(Ivanhoe) 사회주택 단지 재개발 사업, 밥티스트 케어(BaptistCare)가 제안한 550채 유닛의 버티컬 빌리지(vertical village), AMP 캐피탈이 컨셉트 승인(concept approval)을 받은 최대 37층 높이의 타워가 있는 맥쿼리 센터 재개발이 있다.

또한 워털루 로드와 나란히 있는 E2 상업 구역에 총 2529채 유닛을 제공할 3개의 임대 주택 프로젝트가 이미 진행 중이다. 주 정부가 제안한 변경 사항으로 인해 가능해진 새로운 유닛은 E3(생산 지원 구역)로 구역화된 토지에 위치하게 된다.

지난 3월, 산업 뉴스 사이트인 어반 디벨로퍼(The Urban Developer)는 맥쿼리 파크를 "개발자와 기획자의 온상"이라고 묘사했다.

학교를 위한 싸움

정부는 옛 아이반호 단지 부지에 최대 750명의 학생을 수용할 수 있는 새로운 초등학교인 미드타운 맥쿼리 파크(Midtown Macquarie Park)를 지을 예정이다. 교육부는 이 지역의 초등학생 수가 2041년까지 3배로 증가할 것으로 예상된다고 밝혔다.

또한 노스 라이드 지하철역과 가까운 라클란스 라인(Lachlan's Line) 근처에 새로운 교육 캠퍼스를 세울 예정이다. 이는 1,000명 규모의 초등학교와 2,000명 규모의 중고등학교로 구성되며 2026년에 완공될 예정이다.

노동당은 이 학교가 "민간 부문과 협력하는 복합 용도 개발"의 일환으로 제공될 것이기 때문에 이 학교에 대해 회의적이었다. 그러나 캠퍼스는 여전히 10월 6일자로 업데이트된 기획부의 인프라 제공 계획에 포함되어 있다.

그러나 라이드의 조던 레인(Ryde Jordan Lane) 자유당 하원의원은 이 학교들이 이전의 인구 예측에 근거한 것이며, 정부가 8,000가구를 더 추가하려 한다면 학교가 더 필요하다고 말했다.

"이를 위한 자금도 없고 이를 위한 장소도 없는데, 그들은 그저 모두가 이 문제를 해결해 주기를 바랄 뿐”이라며 "바로 이 지점에서 [성장에 대한] 대중의 신뢰를 잃기 시작한다"고 그는 말했다.

교통 체증

자유당 시장인 예델리안은 시의회가 구역 재조정에 대해 상의하지 않았다는 것에 "깜짝 놀랐다"고 말했다. 그의 가장 큰 걱정은 교통 체증이다. 지하철이 2019년부터 운영되고 있음에도 불구하고, 그는 현재 피크 시간대의 교통은 "혼돈 상태"이라고 말한다.

2023년 9월에 완료된 NSW주 교통국(Transport for NSW)의 상세한 연구에 따르면 모든 곳에서 그런 것은 아니지만 교통 체증이 문제인 것으로 나타났다. 이 보고서는 2041년까지의 두 가지 시나리오 모델을 보여준다. 최소한의 조치를 취하는 것 또는 전략적 인프라 및 서비스 평가에서 제안된 모든 교통 및 지역 조성 (transport and place-making) 계획을 구현하는 것이 그것이다.

이 모델은 두 경우 모두 레인 코브 로드(Lane Cove Road)가 혼잡한 상태로 유지되지만, 헤링 로드(Herring Road), 워털루 로드 및 델리 로드(Delhi Road)는 여전히 수용 인원을 밑돌 것으로 보인다. 모든 권고 사항이 시행되더라도 2041년까지 해당 구역의 지연 시간은 킬로미터당 128초로 25% 증가할 것으로 예상된다.

다음 단계

주 정부는 현재와 향후 메트로 역들을 평가하여 주거 밀도를 높일 기회를 모색하고 있다. 헤럴드지(The Herald)는 벨라 비스타(Bella Vista), 켈리빌(Kellyville), 크로우즈 네스트(Crows Nest), 시드넘(Sydenham), 뱅크스타운(Bankstown)이 특히 관심 대상이라고 보도했다.

임대용 건물 개발의 또 다른 핵심 요소는 연방 과세다. 개발업자들과 업계 단체들은 최대 150,000채의 임대용 주택을 위험에 빠뜨릴 수 있다고 주장하는 엉성한 자본화 규칙 개정안에 반대하는 캠페인을 벌이고 있다.

시드니의 임대 주택 부문은 이미 토지 가격 때문에 멜버른에 비해 어려움을 겪고 있지만 상황이 바뀌기 시작했다.

숫자로 보는 맥쿼리 파크

11,071: 2021년 인구 조사 당시 맥쿼리 파크에 거주하는 주민. 평균 연령은 31세로 젊다.

20,000: 건설 중이거나, 컨셉이 승인되었거나, 승인을 기다리고 있는 새 아파트.

$770: 맥쿼리 파크에 있는 침실 2개짜리 아파트의 평균 주간 임대료.

3 : 지하철 역 (맥쿼리 대학교, 맥쿼리 파크, 노스 라이드)

1.3km: 맥쿼리대학교 - 맥쿼리파크역 간 거리

72,000명: 맥쿼리 파크 혁신 구역의 직원수.

44,000명: 맥쿼리 대학교 학생과 약 3,000명의 교직원수.

95억 달러: 2018년 NSW주에 대한 이 지역의 경제적 기여 가치.

 

김현산 기자 [email protected]