집값 하락 조짐.. ‘무조건 관망’ 합리적 판단일까?

이자율 오르면서 매입자 대출 여력 줄어
검색 급감 불구 매물 숫자는 큰 변동 없어

홈론 이자율이 오르면서 일부 주택 가격이 소폭 하락 조짐을 보이는 가운데 시장을 관망하는 것이 과연 도움이 될지 여부에 대해 찬반이 분분하다. 

하루 $1200씩 집값이 가파르게 상승했던 2021년은 집 매입 기회를 놓칠까 두려움이 컸던(FOMO: fear of missing out) 시기였지만 2022년은 분명 다르다. 시드니와 멜번에서 부분적인 소폭 하락세를 나타내고 있다.

매입자인 경우, 관망세가 좋을지 아니면 이자율이 더 올라 구매력(borrowing power)과 지출 여력이 더 줄어들기 전 매입을 하는 것이 좋을지 고민을 할 수 있다. 이자율이 오르면서 금융기관들은 대출 액수 상한선을 내리고 있다. 상환 부담이 커지기 때문이다. 

집을 팔려는 매도인인 경우, 추가 하락이 예상되는 시기에 지금 시장에 매물로 내놓는 것이 좋을지 아니면 기다렸다가 내놓는 것이 좋을지 고민을 할 수 있다.   

도메인 홈론의 밀린드 가그(Millind Garg) 모기지 브로커는  “매입자와 매도인 모두 시장을 따라잡는데 어느 정도 시간이 필요하다”면서 “이런 ‘불확실성 시기(period of uncertainty)’를 ‘전환기(transition phase)’로 부른다. 약 3-6개월 관망세 기간 중 금리와 집값에 어떤 변화가 있는지 다소 분명해질 때까지 기다리는 경우가 많다”고 설명했다.

시장에서 망설이는 현상(hesitancy in the market) 또는 전환기는 부동산 통계에 반영된다. 1년 전과 비교하면 4월 매물 검색이 38% 급감했다.  

호주에서 집값이 가장 비싼 3개 지역인 NSW(-44%), 빅토리아(-42%), ACT준주(-45%)에서 특히 검색 하락 폭이 컸다. 전국적으로 노던준주(NT)를 제외하고 검색이 모두 줄었다.    

도메인의 연구책임자인 경제학자 니콜라 파월 박사는 “매물 숫자는 아직 큰 변동이 없다. 현재 매물이 그대로 유지되면서 매물로 시장에 나온 기간이 늘고 있다. 반면 매입자 숫자는 줄었다”라고 설명했다.

[5월 매물과 연간 비교]

시드니: 5월 5.6%, 연간 7.8%

멜번: 5월 3.5%, 연간 2.6%

브리즈번: 5월 4.9%, 연간 -12.3%

캔버라: 5월 -2.3%, 연간 12.7%

헌터스힐, 글레이스빌, 라이드의 시드니 퍼스트내셔날 부동산 (First National Real Estate Hunters Hill, Gladesville and Ryde) 로버트 바갈라(Robert Bagala) 중개인은 “많은 매입자들이 가격 하락을 예상하면서 시장을 관망하고 있다. 현재는 매입자들 입장에서 종전과 달리 큰 경쟁 없이 살 수 있는 시기이기도 하다. 과거에도 비슷한 상황에서 관망세 기간을 지나 집값이 오른 전례가 많았다”라고 설명했다.  

PK 부동산의 피터 켈라허 사장은 “시드니에서 약 200만 달러 안팎 가격대의 매물을 찾는 바이어들 중 관망세의 위험은 이자율 상승 때문에 대출 여력이 하락한다는 점이다. 재력이 있는 매입자들에게 이런 점은 해당되지 않는다”라고 지적했다.

가그 모기지 브로커는 “종전 가격 하락 시기였던 1989년, 2007년, 2016년 집을 매입한 사람들 중 문제가 있었던 경우는 없었다. 6개월 후 관망세가 잡힐 것”으로 예상했다.