물가 상승과 모기지 압박, 그리고 중앙은행의 고민

10월 금리 동결 예상되나 여전히 불안
모기지 보유자는 미리 대비해야

호주가 경제적 불확실성과 마주하면서 호주중앙은행(RBA)의 10월 결정에 이목이 집중되고 있다.

8월 연간 소비자물가 상승률이 전년 동월 대비 5.2%로 소폭 상승하자 RBA가 물가상승 압력에 대응하기 위해 금리를 인상할 것이라는 예상이 촉발됐다.

그러나 경제학자들은 대체로 RBA가 다가오는 회의에서 4.1%인 현재 기준 금리를 유지할 것으로 예상한다. 변동성 있는 품목을 제외한 연간 근원 물가 상승률은 5.5%로 7월의 5.8%에서 소폭 하락했기 때문이다.

주목할 만한 우려는 밀려오는 "모기지 클리프(Mortgage Cliff)"에 있다. 팬데믹 기간 동안 RBA가 경제적 도전에 대응하면서 정했던 초저금리로 맺은 고정금리 주택담보대출(모기지) 만료가 다가오고 있다.

레이트시티(RateCity)의 RBA 및 주요 은행 자료 분석에 따르면, 2023년 말까지 15만 건, 2024년 말까지 추가로 약 45만 건의 고정금리 모기지가 만료될 예정이다.

레이트시티의 연구 책임자인 샐리 틴달(Sally Tindall)은 만일 물가가 제어되지 않는다면 크리스마스 전에 금리 인상이 있을 수 있다고 하면서 주택 소유자들에게 이에 대비할 것을 충고한다. 

고정금리 모기지 만료로 인한 높아진 이자율의 영향이 이미 주택 시장에서 나타나고 있다.

코어로직(CoreLogic) 데이터에 따르면 모기지가 변동 금리로 전환되면서 단기 전매 매물에 영향을 주고 있다.

6월 분기에 손실을 본 단기 전매 비율이 2.7%에서 9.7%로 상승한 것으로 나타났는데, 이는 금리 상승으로 인한 모기지 스트레스 증가로 판매자가 일부 손실을 감수하더라도 주택을 판매하려는 경향이 있음을 보여준다.

코어로직의 엘리자 오웬(Eliza Owen) 연구 책임자는 소비자 물가 지표가 비용 상승 압력을 보여주고 있으며, 식료품 및 연료 가격 상승으로 주택 비용을 감당하기가 더 어려워질 수 있다고 말한다.

그러나 오웬은 RBA가 지금 당장 다시 금리 인상을 할 만큼 심각한 상황은 아니라고 언급했다.

코어로직이 발표한 추가 조사에 따르면 8월에 단기 매매가 사상 최고치를 기록했으며, 보유 기간이 3년 미만인 부동산의 경우 전체 매물의 16%를 기록했다.

오웬은 이러한 전매는 모기지 스트레스뿐만 아니라 단기 시세 차익 추구나 직장을 위한 이주 등 여러 요인이 있을 수 있다고 하면서도 금리가 상승하기 시작한 2022년 5월부터 급격한 전매가 증가했다고 언급했다.

오웬은 모기지 상황 연체 비율이 2022년 9월 분기에 1%에서 2023년 6월 분기에는 1.3%로 상승했지만 이것은 팬데믹 정점에서의 1.9%에 미치지는 못하는 여전히 낮은 수준이라고 말했다.

틴달은 고정금리 대출 만기가 모기지 부실의 물결에 대한 우려를 불러일으켰지만, 아직까지 현실화되지는 않았다고 말했다.

고정금리 대출 만기자들이 재융자(refinance) 또는 은행과 금리 거래를 통해 상환 부담을 줄이고 있다. 또한 팬데믹 기간에 생활비를 줄여 상환 여력을 갖추었고, 상당한 급여 인상으로 상대적으로 적은 대출을 받고 저축이 가능했다. 주택을 미리 매각하는 사람들도 있다. 

하지만 일부 대출 보유자들은 추가 금리 인상 여부와 상관 없이 여전히 불안한 상황이다.

틴달은 RBA의 향후 금리 인상 위험에도 불구하고 그 영향을 충분히 느끼지 못할 수 있는데, 이는 RBA의 금리 인상으로 실제 대출 보유자의 은행 계좌에서 돈이 인출되기까지는 2~3개월이 시간이 걸리기 때문이라고 설명했다.

만약 RBA가 연말까지 기준 금리를 다시 4.35%로 인상한다면, 지난 5월 금리 인상 시작 당시 50만 달러를 빌린 대출 보유자는 한 달에 1,210달러의 상환금을 더 내야 한다면서 인플레이션이 낮아지더라도 생활비는 전혀 그렇지 않을 것이라고 그녀는 우려했다.

김현산 기자 ([email protected])