투자자들의 매물 왜 급증할까?

주도별 매물 소유주 중 투자자 비중 2023년 5월과 10년 평균 비교   

이자율이 상승하고 홈론 상환 부담이 급증하는 상황에서 일부 부동산 투자자들이 보유 주택을 팔면서 부동산 시장에서 떠나고 있다.

5월 기준으로 호주 전역에서 주택시장에 추가된 새로운 매물은 지난 10년 월평균 수준보다 20% 낮다. 매물(재고)을 소진하는 데 걸리는 시간을 의미하는 '공급 기간 비율(months of supply ratio)‘도 5월 1.8개월로 줄었다.

코어로직(CoreLogic)은 부동산의 임대 이력을 기반으로 어떤 매물이 투자자 소유임을 추산한다. 이 추산에 따르면, 5월에 시장에 새로 추가된 투자자 매물은 지난 10년 월평균 수준과 단지 2.9% 정도 차이가 난다.

시드니, 멜번, 퍼스의 3개 주도에서는 실제로 5월의 투자자 매물이 지난 10년 평균보다 높은 수준이었다.

5월에 시장에 등장한 투자자 매물의 비율이 도심 지역에서 급증했는데 이는 여러 부동산 소유자들에게 인기 있는 지역이다.

예를 들어, 시드니의 '시티 및 이너 사우스(City and Inner South)' 시장은 10년간 새로운 매물 중 38%가 투자자에 의해 시장에 출시되는 것이 평균이었다. 하지만 5월에는 투자 매물 비율이 가장 높은 지역으로 올라가며 무려 57%에 이르렀다.

구매 데이터에 따르면 대부분의 구매자는 자가 거주자이다. 장기 임대 기간으로 이전 투자용 매물 구매를 꺼리거나 해당 매물의 유지 보수가 제대로 이루어지지 않았다는 인식 때문에 망설일 수도 있다. 그러나 공급 부족 상황에서는 투자용 매물이 이용 가능한 매물의 큰 부분을 차지하므로 구매자들은 선택의 여지가 적을 수밖에 없다.

2021년 7월까지의 투자 매물의 비율이 최고점을 찍은 때에는 전국 코어로직 집값(CoreLogic Home Value) 지수의 연간 성장률이 16.1%였다.

호바트를 제외한 모든 수도권은 일반적으로 전통적인 평균보다 더 많은 비율의 투자 매물을 가지고 있다.

최근 왜 많은 투자자들이 보유 주택을 판매하는지 이유는 명확하지 않다. 각 매물마다 개별적인 상황이 적용되며, 판매자에게 직접 묻지 않으면 어떤 동기가 있는지 알 수 없다. 그러나 매매를 촉발시킬 수 있는 몇 가지 요소들이 있을 수 있다.

첫 번째 동기는 연간 이자 비용의 상승일 수 있다. 투자자들의 평균 금리를 기준으로, 50만 달러 대출에 대한 모기지 비용은 월 860달러 증가하여 3,213달러로 증가한 것으로 추산된다. 최근 몇 년간 임대비가 기록적으로 상승했지만 새로운 대출의 모기지 비용만큼은 상승하지 않았다. 이미 높은 인플레이션 환경에서 이자 부담이 지나치게 높아지면, 투자자들은 투자 자산을 처분하려고 할 수 있다.

또 다른 주요 동기는 가치 상승(capital growth)일 수 있다. 퍼스를 보면, 투자 매매의 비중이 2020년 중반에 급증하고 이후로도 높은 수준을 유지하는 것을 볼 수 있다. 이는 2010년대 대부분의 기간 동안 주택 가치가 하락한 후에 투자자들이 드디어 일부 보상을 받고 있다는 것을 의미한다.

작년 5월부터 이자율이 상승하기 시작한 이후로 시드니, 멜번 및 브리즈번과 같은 동부 해안 도시는 주택 가치가 하락했지만, 퍼스의 주택 가치는 비교적 안정적으로 유지되었으며, 오히려 올해 5월에는 새로운 기록을 세웠다. 투자 매물의 비율 뿐만 아니라 5월을 통해 새롭게 등장한 투자 매물의 건수는 이전 10년 평균보다 19% 높았다.