UBS “시드니도 집값 과대평가.. 가격 조정 불가피”

“토론토ㆍ프랑크푸르트 가격거품 가장 심해”
시드니• 런던•파리 등 다음 분기 추가 가격 하락 예상

글로벌 투자은행 UBS가 “전 세계 도시의 주택 시장 불균형이 금리 상승과 맞물려 상당히 심화됐다”고 경고하면서 “시드니 주택시장은 최근 하락에도 불구하고 국제 기준으로 여전히 과대평가되어 있다(highly overvalued)”고 지적했다.

UBS는 토론토와 프랑크푸르트를 ‘가격 거품’이 세계에서 가장 분명한 도시로 평가했고 취리히, 뮌헨, 홍콩, 벤쿠버, 암스테르담, 도쿄, 텔아비브도 거품 위험 상태로 분류됐다. 

2년의 코로나 팬데믹 기간에 급등한 호주의 집값은 연속 금리 상승을 계기로 하락세를 보이고 있다.

UBS는 글로벌 부동산 거품 지수에서 “2022년 2분기 동안 가격이 이미 5% 이상 떨어졌고 여전히 시장은 매우 과대평가돼 있다”고 분석했다.

미국에서는 샌프란시스코, 로스앤젤리스, 뉴욕, 보스턴, 마이애미 등 5개 도시가 너무 고평가돼 있는 것으로 나타났다.

스톡홀름, 파리, 시드니, 제네바, 런던, 마드리드, 싱가포르의 부동산 시장도 마찬가지다. 

UBS가 분석한 25개 도시의 명목 주택 가격 상승률은 2021년 중반부터 2022년 중반까지 평균 10% 가까이 증가했다. 이는 2007년 이후 가장 높은 연간 상승률이다.

가계부채는 2년 연속 장기 평균보다 빠르게 증가했고, 주택담보대출 잔액 증가세도 거의 모든 도시에서 뚜렷하게 나타났다.

저금리는 소득과 임대료와 별개로 주택 가격을 끌어올렸다. 물가상승률을 감안해 평균 60% 상승했지만, 실질 소득과 임대료는 12% 올랐다.

UBS 글로벌 자산관리(UBS Global Wealth Management) 클라우디오 사푸텔리(Claudio Saputelli) 최고투자책임자(CIO)는 “현재 금융시장의 혼란이 가계의 구매력을 떨어트려 추가 거주 공간에 대한 수요를 억제하고 있다”고 진단했다. 그는 “많은 도시에서 차입 비용이 임대 투자 수익률을 점점 초과하고 있어서 주택의 투자 매력이 떨어지고 있다”고 말했다.

UBS에 따르면, 고숙련 서비스 근로자가 경제적으로 감당할 수 있는 생활 공간의 양은 팬데믹 이전보다 평균 3분의 1 감소했다.

이번 연구의 주요 저자인 마티아스 홀지(Matthias Holzhey)는 시장이 과대평가된 대부분의 도시는 다음 분기에 상당한 가격 조정이 있을 것으로 예상했다.