사람들이 일반적으로 생각하는 ‘엔지니어’는 어떠한 기계를 만지거나 큰 공장에서 사용되는 장비와 시설들을 설계하고 또한 정비를 하거나 기계들을 점검하는 전문가로 연상된다. 사실 ‘엔지니어’라는 단어는 너무도 많은 분야에서 사용된다. 예를 들어 기계가 아닌 소프트웨어를 개발하는IT 업계에서도 ‘엔지니어’ 라는 명칭을 갖는 직업이 꽤나 많다. 

건설업계에 연관되어 일하는 엔지니어 종류들도 많다. Civil engineer (토목), Mechanical engineer (기계), structural engineer (구조), electrical engineer (전기), hydraulic engineer (수도), fire engineer (소방)등 종류가 다양하다. 

건설과 관계되지 않는 일을 한다면 이렇게 다양한 엔지니어들의 종류가 낯설게 느껴질 수 있다. 그나마 구조(structural) 와 토목(civil) 엔지니어 같은 경우는 사람들의 이해가 많은 편이다. 

이 많은 엔지니어들 중 일상생활에 가장 밀접하고 자주 필요로 하는 엔지니어는 어떤 것일까? 경우에 따라 다르지만 수도(hydraulic) 엔지니어가 대표적이라고 생각된다. 

그렇다면 수도 엔지니어는 언제, 또 왜 필요할까? 

호주에서 식당을 열어본 분들은 이미 아시겠지만, 식당이나 카페를 운영하길 원한다면 수도 엔지니어는 허가 과정에서 꼭 필요한 존재이다. 예를 들어, 식당을 운영하기 위해서는 여러 기기들이 필요하다. 일반적으로 한인들에게는 ‘집기’ 라고 표현되는 것들 중에는 버너(Burner), 식기 세척기, 싱크, 튀김기 등이 있다. 이러한 기기들을 설치하기 위해서는 가스선이나 수도선이 필요하다. 이전에 부엌이 아니었던 곳에 부엌을 설치하기 원한다면 바닥에 하수구 하나쯤은 있어야 한다. 이처럼 새로운 수도선과 가스선들을 배치해야 하는데, 이 과정을 수도 엔지니어가 담당한다. 쉽게 생각해서 수도 엔지니어는 수도 관련 건축가 혹은 설계사 라고도 표현할 수 있겠다. 집을 짓기 위해서 빌더가 건축가의 도면이 필요하듯이, 배관공(Plumber)이 수도와 가스선 등을 설치하기 위해서는 수도 도면이 필요하다.

수도 엔지니어가 디자인과 용도에 맞게 도면을 준비하고, 필요한 경우에는 해당 시(카운실, Council)에 수도 허가 신청을 하게 된다. 

상업의 목적으로 식당이나 가게에 필요한 수도 배관등을 설치하길 원한다면 적어도 퀸즐랜드 주 안에서는 허가가 필수라고 알고 있다. 그렇기 때문에 요식업에 종사하시는 분들은 허가와 시공 목적으로 수도 엔지니어를 접할 기회가 굉장히 많다. 

그렇다면 집은 어떠한가? 

물론 집도 필요하다. 새집을 디자인 하거나 규모 있는 레노베이션(Renovation:개조) 이라면 수도 엔지니어의 도움이 필요하다. 단순한 화장실을 하나 넣더라도 배수관이 어떻게 연결되어야 하고 급수(water supply)는 어떻게 연결되는지를 보여주는 설계도면이 꼭 필요하다. 

수도허가는 꼭 필수인가? 

위에서 언급했듯이, 보통 상업적 목적인 경우는 수도 도면 허가(Plumbing approval)가 일반적이다. 크기와 복잡함에 따라서 도면 허가 없이 간단한 신청서로도 허가 신청이 가능한데, 이러한 부분은 전문가와 상의를 해보고 결정하는 것이 좋다. 예를 들어, 따로 수도선을 더하거나 바꾸지 않고 싱크와 세척기 등 기기의 종류만 바꾼다면 엔지니어의 도움 없이 배관공(Plumber)이 간단한 절차로 허가를 받을 수도 있다. 

여러 일을 진행하다 보면 전문가를 필요로 할 때가 있다. 그 일이 변호사를 고용해야 하는 일이거나 엔지니어처럼 어떠한 분야에 전문지식이 필요한 사람인 경우들이 대부분이다. 이러할 경우 먼저 전문가와 상의를 해보고 그 일의 필요성을 확인한 뒤 진행을 하는 것이 옳다. 전문가가 아닌 주변 사람들의 말이나 의견으로만 일을 진행한다면 더 큰 비용이나 문제들을 초래할 수 있기 때문이다. 

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얼마전 뷰티샵을 열고 싶다는 의뢰 전화를 받았다. 그분은 무엇보다 급하게 이 질문을 물었다. 

‘싱크가 한 개면 충분한가요? 아니면 꼭 두개가 필요한가요?’ 

이해가 없는 사람에게는 참 이상한 질문일 수 있다. 뷰티샵을 여는데 왜 싱크 개수가 문제가 될까? 일반적인 상식으로는 그 연관성을 찾기가 쉽지 않다. 하지만 이 같은 규정사항은 뷰티샵이 아닌 식당에도 적용된다. 식당이나 카페를 열때에도 싱크 개수는 허가를 좌지우지할 만큼 중요한 사항이 될 수 있다. 

그 이유는 다름아닌 contamination 즉, 오염 때문이다. 

모든 뷰티샵이 싱크가 두개가 필요한 것은 아니다. Body piercing (바디 피어싱)과 같이 피부에 구멍을 내거나 문신처럼 피부 안으로 용액을 넣어 패턴을 만드는 시술이 필요한 샵들은 일반 뷰티샵 과는 다른 항목으로 여겨진다. 이러한 샵들은 Personal appearance services 라고 불리우고 따로 licence(면허)를 받아야한다. 보통 Body piercing(바디 피어싱)샵, Tattoo (문신) 샵 그리고 머리카락을 이식하는 시술도 이에 포함된다. 사람의 피부를 시술하는 만큼 정부차원에서 규제를 만들어서 관리를 하는 것은 어쩌면 당연한 일이다. 

처음 질문으로 돌아가서 다시 질문을 한다면, 질문의 핵심은 단순한 싱크 개수의 문제가 아니다. 위에 언급된 PAS(Personal appearance services) 샵들에서 시술 중 쓰여지는 기기들이 잘 소독되어지고 저장될 수 있도록 따로 분리가 되어야 한다는 점이 규제사항인 것이다. 이러한 이유로 일반적으로 손을 씻거나 하는 세면대와 소독에 필요한 싱크나 세면대가 따로 분리되어야 한다. 

이와 같은 규제는 식당에도 적용된다. 식당의 구조와 동선을 보면 먼저 음식 재료들을 사오거나 배달이 되어지면 종류에 따라 달리 저장된다. 이후 요리를 위해서 음식재료들이 씻겨지고 준비되어 요리에 필요한 재료들로 준비된다. 이 모든 준비과정을 거친 다음, 요리를 통해 손님들에게 전달된다. 이 과정에서 음식이 오염되거나 불순물이 들어가지 않도록 요리재료를 준비하는 과정에서 사용되는 싱크와 식기재료들을 닦거나 씻는 곳과 철저하게 분리되어야 하는 이치가 뷰티샵에서 요구되는 규제와 동일한 이치이다.

이 밖에도 뷰티샵의 경우 바닥과 벽 그리고 천장 혹은 선반 등이 청소하기 쉬운 재질로 되어있어야 한다. 식당도 다르지 않지만, 식당의 경우 무엇보다 바퀴벌레와 같은 해충들이 접근하지 못하도록 하고 또한 식당안을 청결하게 유지할 수 있도록 하는 디자인이 중요하다. 

예를 들어 coving(코빙)이라고 하는 마감처리는 바닥과 벽이 90도 직각으로 이루어져 청소하기 불편한 공간을 커브가 있도록 디자인 하거나, 바닥과 벽 경계 부분이 45도 각도로 청소가 용이하게 하는 디자인으로 식당과 같은 음식을 준비하는 가게에는 필수사항이다. 뷰티샵도 코빙 마감처리를 권고하지만 필수 사항은 아니다. 

문신(Tattoo)샵과 식당은 어쩌면 공통분모 라고는 찾아볼 수 없는 두 단어처럼 보인다. 하지만 적어도 퀸즐랜드 (Queensland)안에서 이 둘은 싱크 개수가 충족되지 않으면 영업을 할 수 없는 비즈니스들이다. 식당은 사람 몸에 들어가는 식재료들을 조리해서 요리를 만드는 서비스 업이고, 문신과 피어싱 샵은 기기들을 사용하여 몸 안에 색을 넣거나 피부 일부분을 자르거나 구멍을 뚫어 액세서리를 더하는 서비스 업이다. 이 두 서비스업은 사람의 몸과 직결되어 있으면, 위생부분을 소홀하게 할 경우 음식은 복통이나 심한 병으로 이어질 수 있고, 문신이나 피어싱 같은 경우 피부 질환 같은 원하지 않은 결과를 초래 할 수 있다. 조금 과장되었다고 말할지도 모르겠다. 하지만, 어떠한 비즈니스와 사업이든 사람의 안전과 건강의 문제가 될 수 있는 요인이 있다면 그것이 이해하기 힘든 싱크 개수라고 하더라도 규정이나 법으로 관리를 해야 하는 것이 당연한 일이다. 

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크기와 위엄에 상관없이 브리즈번은 세계에서 가장 살기 좋은 도시 20위 안에 꼽히는 도시이다 (Economist Intelligence Unit's (EIU) 2019 Global Liveability Index 참조). 안정성, 의료서비스, 환경과 문화, 교육, 공공시설 등 5가지 항목으로 점수를 주는데 의료서비스와 교육에서는 만점을 받았을 정도로 우수한 도시로 선정되었다. 하지만 공공시설의 부족으로 호주 안에서는 5위인 18위에 머물렀다. 

이러한 공공시설 부족을 개선하기 위해 최악의 경제 상황에서도 불구하고 브리즈번 이곳 저곳에서 대규모 개발이 한창이다.

첫번째로 퀸스 워프 (Queen’s Wharf) 프로젝트이다. 사실, 이 프로젝트는 공공기관에서 하는 프로젝트는 아니지만 그 규모가 앞으로 브리즈번 시내와 브리즈번 강 주변을 크게 변화시킬 것이기에 눈여겨볼 만하다.

퀸스 워프 프로젝트는 카지노를 중심으로 한 초대형 리조트 프로젝트이다. 총 36억 달러의 대규모 프로젝트로서 브리즈번 강의 풍경을 바꾸어 놀 것이다. 우선 시내와 South bank를 잇는 새로운 다리가 지어질 예정이고, 2000세대가 넘는 아파트와 1000호실이 넘는 호텔이 마련될 예정이다. 브리즈번 강과 연결되는 부분은 인공 해변으로 수상 스포츠를 즐길 수 있는 공공 시설이 지어질 것이고, 총 40,000 sqm가 넘는 면적의 상가와 식당이 들어설 예정이다. 이 프로젝트는 전체 브리즈번 시내 면적의 10프로 정도를 차지 할 만큼 큰 규모이며 2022년 완공을 바라보고 있다. 

퀸즐랜드 역사상 공공기관의 개발이 아닌 개인업체 개발들 중 가장 큰 프로젝트이며, 카지노를 중심으로 하는 개발인 만큼 논란이 많았다. 2018년 허가를 받을 당시 허가 과정에 대해서 문제 제기하는 목소리들도 있었고, 브리즈번 시를 대표하게 될 프로젝트로서 그 타당성과 적절성도 논의되었다. 

또 다른 프로젝트는 새로운QPAC 극장이다. Southbank에 위치한 현 QPAC (Queensland Performing Arts Centre)은 뮤지컬과 콘서트 등 여러 공연 예술들을 즐길 수 있는 곳이다. 현 부지 옆으로 지어질 새로운 극장(Theatre)은 총 1500석의 규모로서 총 공사비가 1억5천만 달러에 달한다. 새로 지어질 극장으로 인해서 매년 260편의 공연 예술과 30만명의 입장객들을 맞이할 것으로 기대한다. 

이 건물은 브리즈번에 있는 건축사무소(Blight Rayner)와 노르웨이 건축사무소의 합작으로 준비되었다. 노르웨이 건축사무소인 Snøhetta 는 세계 유명도시의 오페라 하우스 등 극장을 비롯한 공공시설 디자인으로 유명하다. 현재 상하이 오페라 하우스가 진행중이며, 최근에는 청주시청 건물 디자인 경연에서도 선정되었다. 

더 나은 공공시설들을 위한 개발로서 건물들만 있는 것은 아니다. 

늘어나는 인구와 이에 따른 대중교통의 수요의 대책으로 대규모 프로젝트인 Cross River Rail이 한창 진행 중이다. 브리즈번 북쪽인 Bowen Hills와 브리즈번 강을 건너 Woolloongabba를 지나 Dutton Park 까지 총 10.2 킬로 미터를 연결하는 철도 및 대중교통노선 확장 프로젝트 이다. 총 4개의 새로운 지하 정거장(Underground station)이 생길 것이고, 현재 사용되는 역중 여섯 곳이 개선되어 질 것이다. 새로 지어질 역으로는 Boggo Road, Woolloongabba, Albert Street, Roma Street 등 4곳이 진행중에 있다. 

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지난 칼럼을 요약해서 정리하자면, 새로 상가로 입주하여 사업 혹은 가게를 운영하길 원한다면 확인해야 할 사항들이 있다. 우선적으로 계약서에 내용을 잘 확인해야 한다. Free rent 기간이 얼마인지 상가 혹은 가게를 내기 위해서 필요한 허가 및 시공절차는 어떠한 것들이 요구되는지, 무엇보다 비용 부담을 누가 하는지 등에 대한 사항들을 확인해야 한다. 허가 사항들도 확인해야 한다. 허가 부분 같은 경우는 계약 이전에 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 크게 세가지 허가 종류가 있는데, 이중 어떠한 허가 부분이 필요한지에 대한 여부를 반드시 확인해야 한다. 첫 번째 종류로 개발허가(Development Application)이 있고 두 번째로 건설허가(Building Approval)이 있다.

마지막으로 식당을 열 경우에 필요한 디자인 허가(Design Assessment)가 있다. 식당을 열어본 분들은 아시겠지만 식당 면허(Food licence)를 받기 위해서 꼭 필요한 절차이다. 

식당 면허를 받기 위해서는 도면 허가 및 현장 감리(Final inspection)가 필요하다. 여기서 도면 허가는 Design Assessment 로 식품청에서 요구하는 사항들이 충족되는지에 대한 부분들을 확인하는 절차이다. 중요한 점은, 도면 허가(Design Assessment)를 따로 신청 할 수 있지만 필수 사항이 아니라는 점이다. 

식당 면허를 신청하게 되면 필수로 도면 허가를 받아야 한다. 하지만 식당 면허 전에 별도로 도면허가 (Design Assessment)만 신청이 가능하다. 이러한 경우 도면허가를 미리 받고 시공을 준비 할 수 있기 때문에 시간적으로 유리할 수 있다. 만약, 식당 면허 신청에서 일부분으로 진행할 경우 도면에 문제가 되는 사항이 있다면 식품청 담당자와 협의 해야 하는 기간이 필요함으로 그 만큼 모든 진행이 지연된다. 또한, 도면 허가 없이 시공을 진행하게 될 경우 나중에 문제가 있어 변경해야 하는 경우가 발생한다면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 반드시 도면허가 (Design Assessment)를 우선적으로 받기를 권장한다.

상가 디자인 허가

추가 적으로 허가가 필요한 경우들도 있는데, 이는 상가에서 디자인을 요구하는 경우이다. 큰 상가 혹은 쇼핑몰 같은 경우 담당자가 디자인 검토를 요구할 수 있다. 간판의 크기와 배치, 전체적인 느낌과 상가 디자인 내용 등을 검토한다. 필요하다면, 변경 사항들을 요구할 수도 있다. 이 과정에서 중요한 점은, 상가 디자인을 받게 되면 시공 또한 동일한 내용으로 진행해야 한다는 점이다. 건축 자재와 마감 등의 자세한 내용을 요구 할 수도 있기 때문에, 이 부분은 재차 확인해야 하며 허가를 받은 디자인의 실질적인 시공 견적이 얼마나 나오는지 미리 확인하고 허가부분을 마쳐야 한다. 시공견적에 대한 확인없이 일을 진행할 경우 생각했던 견적 이상의 비용을 부담해야 하거나 상가 디자인 허가 부분을 재검토해야 하는 상황을 초래할 수 있다. 

때때로 허가와 계약 외에도 다른 도면이나 문서들이 필요한 경우들이 있다.

구조(structure)를 변경해야 하거나 더해야 하는 경우에는 디자이너 도면 이외에 구조 엔지니어(structural engineer)의 증명서 혹은 도면이 필요할 수 있다. 건물의 무게를 지탱하는 벽과 구조물을 변경해야 하는 상황이 종종 있다. 예를 들어, 기존의 벽을 허물거나 구멍을 내야하는 상황이 있을 수 있다. 또한 층을 더하거나 천장으로부터 무게를 견뎌야 하는 구조물의 설치 같은 경우는 구조 엔지니어의 견해가 반드시 필요하다. 

1편 서두에서도 얘기했듯이, ‘밥벌이’는 누구에게나 너무나도 중요하다. 그 ‘밥벌이’의 터전을 만들고자 사무실이나 가게 등을 구하고 준비할 때 이 같은 사항들을 미리 숙지하여 가장 효율적이고 확실하게 진행하여, 우리 모두가 시작을 보다 가볍게 내딛었으면 하는 바램이다.

*이 칼럼은 일반적인 내용을 제공하기 위해서 쓰여진 개인적인 견해입니다. 모든 허가 및 자세한 사항들은 개별적 상황 혹은 해당 카운실(council)마다 다름으로 전문가와 상의하셔야 합니다.

누구에게나 ‘밥벌이’가 중요하다. 그 단위가 개인이든 단체이든 혹은 회사이던 크게는 나라이던 간에, 자세히 따져보면 결국 자신들의 ‘밥그릇’을 채우기 위한 싸움들이 대부분이다. 먼 타지로 온 한인들도 이러저러한 방법으로 밥벌이를 마련한다. 어떤 분들은 청소를 하시기도 하고, 직장을 구하시거나 전공과는 전혀 상관없는 타일 혹은 전기공으로 일하시는 분들도 적지 않게 만난다. 그 중의 많은 수가 자신의 사업 혹은 가게를 연다. 사업장으로 사용될 회사(오피스)공간 이나 식당을 여는 경우들을 많이 보는데, 필자에게도 적지않게 의뢰와 조언을 구하기 위해서 연락이 온다. 

모든 일이 그리하듯이, 처음은 항상 힘들다. 자신의 가게를 열거나 회사를 열고자 하시는 분들 중에 많은 수가 처음 하시거나 정확한 허가절차나 무엇이 필요한지에 대한 이해가 없는 분들을 종종 접한다. 

앞으로 가게 혹은 사무실 등 소위 ‘샵피팅’으로 불리는 상가 디자인을 하실 계획이 있는 분들에게 유익할 수 있는 몇가지 사항들을 적어본다.

계약관련

사실 계약 부분은 디자이너로서 관여하기는 쉽지 않다. 대부분 계약 부분이 성사된 이후에 디자인 의뢰가 들어오기 때문에 정해진 계약 조건 안에서 일을 진행해야 하는 경우가 대부분이다. 하지만, 사실상 가장 중요한 것이 계약이다. Free rent라고 불리는 기간 즉, 디자인 및 인테리어 공사를 위한 기간으로 렌트비를 내지 않아도 되는 기간을 얼마나 받는지는 너무나도 중요하다. 더불어 계약 조건으로 임대인(Lessor)과 임차인(Lessee)이 어떠한 부분들을 부담해야 하는지도 너무나 중요하다. Free rent기간을 먼저 얘기하자면 물론 상가에 들어갈 임차인으로서는 길면 길수록 좋다. 기간을 충분히 받는 것도 중요하지만, 그 기간을 충분히 사용하여 적어도 렌트비를 내야하는 기간이 오기 전에 허가 및 모든 시공을 맞추어야 비용을 최소화 할 수 있다. 그렇지 않을 경우, 시공비와 렌트비를 동시에 부담해야 하기 때문에 임차인에게는 큰 부담이 될 수 있다.

그렇다면 조건은 어떠한가? 식당을 예로 들어보자. 일반적으로 다른 종류의 가게나 오피스 보다 많은 집기(equipment)들이 들어가야 하는 식당은 그만큼 필요한 시공 내용이 다르고 많다. 가장 중요한 몇 가지를 얘기하자면, 우선 Plumbing 즉, 수도 배관이다. 상가가 이미 식당으로 사용되고 있어서 최소한의 변경사항들만 필요하다면 큰 공사가 아닐 수도 있지만, 그렇지 않을 경우 필요한 수도 배관들을 설치하는데 필요한 비용이 만만치 않게 들어갈 수 있기 때문이다. 이러한 부분을 미리 확인하고, 임대인 혹은 상가주와 협의를 하여 계약 전에 비용에 대한 부담을 확실히 하고 일을 진행할 필요가 있다. 

허가관련

어쩌면 허가 부분은 계약보다도 앞서서 검토해야 할 사항일 수 있다. 허가에 대한 이해를 쉽게 돕자면 크게 세가지 종류의 허가 내용이 있다. 첫 번째는 DA (Development Application)으로 개발과 사용에 관한 내용이다. 예를 들어, 식당을 운영할 임차인이 들어갈 상가가 이전에 식당으로 운영되지 않은 곳이라면 확인을 해야 할 부분이다. 큰 상가 같은 경우, 상가 담당자가 알려주는 경우들도 있지만 경우에 따라 이해도 없이 계약을 한 이후에 알게 된다면 허가에 필요한 비용도 추가적으로 들지만 무엇보다 허가 과정에 필요한 기간을 허비할 수 있다. DA는 해당 카운실(Council)과 협의하여 진행해야 한다.

두 번째로는BA (Building Approval) 즉, 건설허가가 필요한지 확인해야 한다. 일반적으로 상가의 경우, 건설허가가 요구되지 않는 것이 대부분이다. 하지만, 증축을 하여 면적이 더 넓어지거나 사용 목적이 변경되어 새로 허가를 받아야 하는 경우라면 Building Approval (건설허가)가 필요할 가능성이 크다. Building Approval(건설허가)는 개발허가(DA)와는 다르게 Private certifier 즉, 허가인 에게 허가를 받아야 한다. 이전에는 해당 카운실(Council)에서 허가를 받았다고 하지만 이제는 개인적으로 허가를 검토하고 발급하는 개인 혹은 업체에 문의를 해야 한다. 

변경 전 - miharchitect 제공

변경 후 - miharchitect 제공

*이 칼럼은 일반적인 내용을 제공하기 위해서 쓰여진 개인적인 견해입니다. 모든 허가 및 자세한 사항들은 개별적 상황 혹은 해당 카운실(council)마다 다름으로 전문가와 상의하셔야 합니다.

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모든 일이 그렇듯이 내가 100프로 원하는 집을 내가 원하는 가격으로 구매하기는 ‘하늘에 별 따기’ 이다. 그래서 많이 하는 것이 레노베이션(Renovation:집개조)이다. 내 마음에 들지 않는 부분이 있을 수 있지만, 살면서 고쳐나가며 조금 더 나은 집으로 개조하는 것이 좋은 방법 일 수 있다.

보통 집 개조라고 했을 때, 대부분의 경우 방 보다는 부엌이나 화장실 개조를 더 필요로 하고 그만한 가치가 있다고 생각한다. 그도 그럴 것이, 방 같은 경우는 크기를 더 넓히지 않는다면 사실 손 볼 곳이 그리 많지 않다. 새로 페인트칠 만해도 방 분위기를 바꾸는데 충분한 경우들도 많다. 

집개조 즉, 레노베이션은 가격이 얼마나 들고 어떠한 경우 허가가 필요할까?

건축 칼럼을 이전에 읽었던 독자라면 이미 그 정답을 눈치챘을 수도 있지만, 그 답은 ‘경우와 내용에 따라 다르다’ 이다. 

일반적으로 기존의 외벽을 바꾸지 않는 내부공사라고 한다면 크게 허가부분이 필요하지 않을 수 있다. 물론, 이 또한 이전 허가 부분이 어떠한 내용이냐에 따라서 허가가 필요할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 예를 들어, 기존의 집을 개조하길 원해서 의뢰가 들어온 경우가 있었는데 알아보니 이전 허가에는 지금의 부엌과 화장실이 등록이 되지 않은 채 사용되고 있었음을 알 수 있었다. 이러한 부분은 집을 구매할 때도 꼭 알아봐야 하는 부분 중에 하나이다. 허가가 되지 않은 공간들이 나중에 카운실에 보고가 되면 허가과정 뿐만 아니라 카운실과 협의 해야 하는 시간과 비용을 고스란히 내야할 수 도 있기 때문이다. 

하지만 일반적으로 간단한 내부공사 라면 허가 없이도 가능하다. 다만, 수도관의 위치를 바꾸게 된다면 이 또한 내용이 달라진다. 수도(plumbing) 같은 경우, 수도 배관의 위치와 연결들이 크게 바뀌게 된다면 카운실에 신고를 해야한다. 그 내용과 복잡함에 따라서 배관공(Plumber)이 따로 카운실을 거치지 않고 허가를 신청하는 경우도 있다. 

비용은 어떠한가? 이 또한 내용에 따라서 다르다. IKEA와 같은 업체에서 제공하는 완전체의 부엌을 설치 할 경우 어쩌면 비용을 절감할 수도 있을지 모른다. 하지만 원하는 디자인과 제품들이 있다면 디자이너와 같은 전문가에게 도면 및 시공을 의뢰하는 게 일반적이다. 때에 따라서 주인이 원하는 제품들과 마감들을 구하고 디자이너에게 도면만 의뢰하는 경우들이 있는데, 이런 경우 시간과 제품 선정에 대한 비용을 절감 할 수 있다. 

레노베이션을 한다면 가장 먼저 알아봐야 할 것이 허가 부분이다. 가장 최근 허가 내용이 지금의 집 구조와 같은지 다른지 확인해야 하고, 원하는 레노베이션이 허가가 필요한지에 대한 여부를 확인해야 한다. 그리고 전문가와 상의해서 원하는 디자인을 만들고 도면 혹은 투시도와 같은 방법으로 시공 전에 결과물이 생각했었던 그림과 얼마나 동일한지를 확인하고 일을 진행해야 한다. 불필요한 과정이라고 생각하는 분들도 있지만, 결과물이 어떠한지에 대한 정확한 이해가 없이 일을 진행한다면 시간과 비용을 투자하면서 전혀 예상밖에 결과물을 맞이 할 수 있다. 

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몇 주전 브리즈번을 비롯한 퀸즐랜드에 내렸던 폭우와 우박으로 인한 피해들이 여기저기 많았다. 최고 지름 14cm의 우박을 견디지 못한 집들과 차들은 거의 복구가 불가능해 보였다. 지붕에 설치되었던 태양열 패널에 구멍이 나는가 하면, 차의 앞뒤 창들이 우박으로 인해서 산산조각난 사진들도 많았다. 4만곳이 넘는 집들과 회사들의 전기가 공급되지 않는다는 피해 소식도 있었으니 그 피해를 가늠할 수 있을 것이다. 카포트 의뢰는 우기로 여겨지는 연말이 다가오면서 앞으로의 피해들을 최소화하기 위한 준비로 보였다. 

우박으로 인한 피해 사진_Facebook

또 다른 이유로는 퀸즐랜드의 여름을 대비하기 위해서가 아닐까 생각된다. 퀸즐랜드의 여름은 우리에게 많은 것을 주지만, 40도가 육박하는 날씨가 되면 모두들 바깥 외출을 삼간다. 실제로 그 정도의 기온이 되면 숨쉬기도 힘들어진다. 기상청에서는 때때로 Heatwave(열파) 주의보도 전해 최대한 인명 피해가 없도록 힘쓰기도 한다. 힘든 것은 사람 뿐만이 아니다. 한 여름 뜨거운 열기에 주차되어 있던 차를 타려고 열었을 때, 카시트가 뜨겁게 달구어져서 차에 앉지도 못하는 상황을 교민들이 경험 했으리라 생각된다. 

보통 카포트는 차고(garage)와 다르게 주차공간 위에 지붕을 만들어 설치하는 것으로 간단한 구조물이다. 어떻게 지어지느냐에 따라서 그 견고함이 다르겠지만, 카포트 하나로도 폭우와 날씨의 영향을 최소화 할 수 있다. 

그렇다면 카포트를 설치하려면 어떠한 절차가 필요할까? 

빌더나 목수를 통해서 원하는 크기와 모양으로 카포트를 제작할 수도 있지만, 시중에 완제품을 파는 업체들도 쉽게 찾을 수 있다. 카포트를 설치하고자 하는 공간의 치수를 알면 인터넷 상에서 여러 제품들을 비교해서 볼 수 있다. 구매과정은 쉬울 수 있지만, 중요한 것은 허가과정이다. 흔히 차고(Garage)처럼 벽이 없기 때문에 간단하다고 생각할 수 있지만 카포트 또한 호주 건설 규정(National Construction Code)에 명시된 구조물 이기 때문에 허가를 받아야한다. 

카포트(Carport) 예_q1projects.com.au

이전 칼럼에도 소개했지만, 여기서 의미하는 허가는 Building Approval 을 의미한다. 많은 사람들이 오해할 수 있지만 허가는 크게 두가지로 나뉘어진다. Development Approval (개발허가)와 Building Approval (건설허가) 인데, 큰 프로젝트가 아니거나 규정에서 벗어나지 않는 다면 Building approval 만 요구가 된다. 여기서 중요한 것은, 이 허가를 받기 위해서는 개인 허가업체에게 의뢰를 해야 된다는 것이다. (이전 칼럼 참조)

허가를 받기 위해서는 어떠한 사항들을 충족 해야할까? 

모든 부동산 부지에는 분계선(Boundary)이 있다. 규정상 대부분 주택일 경우 길가를 맞이하는 정면분계선으로 부터 몇미터 정도 건축물들이 지어질 수 없는 부분이 있다. 이 규정을 설명하는 것이 Setback이다. 예를 들어, Setback이 6m 라고 한다면 정면 분계선부터 6m 이내에는 건축물을 지을 수 없게 된다. 물론 예외도 있다. 카포트와 같은 시설들은 제약을 덜 받지만 여러가지 다른 규정들을 따져봐야 한다. 

땅의 기울기도 고려해야 할 사항들 중에 하나이다. 기울기가 너무 가파르면 이용 목적에 부적합 하다고 생각되어 허가 받는데 어려움을 겪을 수 있다. 

카포트 규격 크기도 맞추어야 한다. 일반적으로 차 한대를 위한 카포트의 크기는 3m X 5m 이상 이어야 하고, 차 두대는 5m X 5.5m이상이어야 한다. 차고나 카포트로 들어가는 진입로(driveway)도 중요하다.  진입로가 확보되지 않으면 주차가 힘들 뿐만 아니라 원래 사용목적을 잃을 수도 있다. 

간단하게 생각 할 수 있는 카포트도 전문가와 상의하여, 필요한 도면들을 준비하고 그 도면으로 허가를 받는 것이 필요하다. 

mih architect 

황용연 건축사   0451 377 843

정해진 공간이 인간에게 주는 영향은 일반인들이 생각하는 것보다 훨씬 더 영향력 있다고 개인적으로 생각한다. 우리가 알게 모르게 생활하는 생활 공간, 그리고 하루의 많은 시간을 보내는 사무실의 디자인 혹은 구도가 사실상 우리의 일상 패턴과 사고에도 영향을 준다. 예를 들어, 90년대식의 사무실을 생각해보자. 직사각형 모양의 구도에 사각형으로 정렬된 책상들, 그리고 책상들 사이에 Privacy(프라이버시)를 위한 높은 가리개, 함부로 들어갈 수 없는 상사들의 개인 사무실은 답답하기 그지없다. 직원들 사이에 소통이 불편하고, 시각적으로도 너무나 선명하게 보이는 직원들 사이의 서열은 단합이나 함께 일하는 사고 보다는 상사로 부터 떨어지는 명령(Order)을 처리하기 위한 구조라고 밖에 보이지 않는다. 

집은 어떠한가? 옛 한옥들을 살펴보면 집안에 사랑방이 위치했다. 다른 건축가의 말을 빌리자면, 한옥의 특징은 창을 열면 멀리서도 다른 공간을 볼 수 있게 구조되어 있다는 점이다. 안방과 사랑방 창들이 열려 있다면, 사랑방 손님이 식사를 하는지 책을 읽는지가 멀리서도 훤히 보인다. 이런 구도는 관리나 감독의 차원이 아닌 아마도 손님을 배려하려는 마음이 아닐까 싶다. 

다른 문화권의 건축물들은 어떠한가? 뉴질랜드 원주민인 마오리 족의 건물들은 그 구조가 단순하고 일관성 있는 모습을 보인다. 우리에게 친근한 뾰족 지붕의 형태로 양쪽 벽에 나열된 기둥들이 지붕의 무게를 견디는 모습이다. 구조적으로 너무도 흔하고 쉬운 형태이지만, 그 의미는 특별하다. 고래를 바다의 신의 후손이라고 생각하는 마오리 족은 지붕의 종도리가 선조들이 타고 온 배 혹은 고래의 척추를 의미한다. 그리고 나열된 기둥들은 하나하나가 조상들의 영을 담은 동상에 가깝다. 

뉴질랜드 마오리 전통 건축물

편리와 이익을 추구하는 현대 사회에서는 찾아보기 힘든 영감들이다. 더 많은 이익을 내야하고, 같은 면적의 집에 방 하나라도 더해야 하는 지금의 사회에서는 이러한 의미 있고 뜻이 있는 공간을 찾기 힘들어 애석하기까지 하다. 물론, 경제적으로 여유가 있어 자신의 집을 디자인하는 의뢰인들 이라면 이러한 영감을 조금이라도 반영하는 집을 만들 수 있다. 하지만, 대부분의 경우 이러한 의미 보다는 실용성과 보기 좋은 디자인을 선호하는 것이 일반적이다. 

작은 차이가 큰 차이를 만든다고 했다. 창문의 위치에 따라서 집으로 들어오는 채광의 강도와 양이 다르고, 선풍기와 에어컨에 힘을 빌리지 않아도 자연적인 통풍을 이끌어 낼 수 있다. 똑 같은 방 개수를 갖은 집도, 방들의 배치를 어떻게 하느냐 에 따라 가족들 간의 자연스러운 소통과 대화를 이끌어 낼 수도 있고, 각자 방안에서 핸드폰을 하게끔 돋울 수도 있다. 

결국은, 사람이다.  

아무리 디자인과 구도를 엉망으로 한 사무실이나 집에도, 사람들 간에 서로 소통하기를 원하고 원만한 관계유지를 하는 사람들이라면 공간이 어떻든 그 관계유지는 계속될 것이다. 마치, 아무리 좋은 집에 살아도 서로 대화가 없어 온기가 전혀 없는 집과 같은 이치이다. 

하지만, 어느 누가 좁고 정돈되지 않은 콘크리트 벽 길을 찾아 걷겠는가? 나무와 꽃이 있어서 사계절을 느낄 수 있고 걷기만 해도 마음이 정화되는 정원과 공원은 사람들 뿐만 아니라 나비와 벌들도 찾아온다. 삶에 지치고 일에 지쳐 마음의 여유를 찾기 힘든 우리는 집에 돌아와 소파에 앉아 쉬기 바쁘다. 하지만 만약에 소파가 아닌 거실 한 켠에 노을이 보이는 창과 작은 소파가 있다면, 또 매일매일 밥을 하고 설거지를 해야하는 주부들의 메인 공간인 부엌에 바깥에서 아이들이 뛰어노는 정원을 바라볼 수 있는 조그만 창이 있다면 또한 그 창을 열어 시원한 바람과 아이들이 뛰어노는 소리를 들을 수 있다면 우리의 일생이 조금 더 풍요로워지지 않을까? 

로마 스트리트 파크랜드

mih architect 

황용연 건축사   0451 377 843

손님들이 느끼고 경험할 수 있는 요소들을 오감으로 나누어 보자. 

미각(Taste)

미각은 사실 가장 기본이 되고 식당의 중심이다. 식사를 하러 온 손님들에게 아무리 장소가 좋고 서비스가 좋아도 정작 맛이 없으면 손님들은 자연스레 발길을 옮기게 될 것이다. 

후각과 촉각

후각과 촉각도 중요한 요소들이지만 이 글에서는 직접적인 디자인 요소들인 시각과 청각에 대해서 집중해보려 한다.

시각(Sight)

손님들에게 컨셉을 재현하기위한 방법으로 가장 확실하면서도 직접적인 것이 시각이다. 식당의 시각적요소 또한 여러가지로 나눌 수 있다. 

조명(Lighting) 

조명은 식당의 분위기를 내기위해 더할 나위 없이 좋은 요소이다. 예를 들어, 오전을 주 영업시간으로 하는 카페라고 가정해보자. 그 카페의 컨셉에 따라서 느낌은 다를 수 있지만 낮 시간에 손님들이 오기 때문에, 밝은 느낌으로 자연광을 이용한 디자인이 어울릴 것이다. 저녁 늦은 시간에 술 한잔 기울일 수 있는 바(Bar) 디자인은 아늑하고 차분한 느낌의 조명들이 어울린다. 이것을 재현하기 위해서, 조명들은 시야 밑에 있거나 은은한 조명들로 마치 침대 옆 스탠드를 연상케 하는 분위기를 연출한다. 

조명은 분위기 외에도 음식을 더 맛깔스럽게 표현하는 중요한 역할을 한다. 식당 진열대에 위치한 음식들을 보면 같은 음식이더라도 훨씬 더 맛있어 보이는 효과가 난다. 진열대의 용도에 따라 다른 조명으로 그 음식의 색을 향상시키는 효과를 내기 때문이다. 파인다이닝(Fine-dining)과 같은 고급 레스토랑들 중에는 식당의 분위기를 어둡게 하고, 대부분의 조명들을 음식을 서빙하는 위치로 배치해, 대부분의 조명이 음식으로 집중되도록 디자인 한 것을 적지 않게 볼 수 있다. 이러한 디자인은 마치 무대위에 배우가 다른 무대장치 없이 자신의 연기만으로 무대를 장악하는 느낌과 흡사하다. 고급 레스토랑인 만큼 다른 무엇보다 음식이 주인공인 샘이다. 

색(Colour) 

사람들이 어떠한 단어와 색을 연상할 때 대부분의 사람들이 생각하는 색이 같음을 우리는 알 수 있다. 예를 들어, 지중해를 연상하면 자연스레 떠오르는 색이 파란색 일 것이다. 만약에 멀리서 보이는 식당의 간판의 색이 초록색, 흰색, 빨간색으로 줄지어 있다면 많은 사람들이 피자나 파스타 가게라고 생각할 것이다. 주된 메뉴 혹은 식당의 컨셉과 연관된 색을 중심으로 디자인한다면, 원하는 분위기를 만드는데 도움이 된다. 

이 밖에도 조리과정 자체가 시각적 요소로 사용될 수도 있다. 우리에게 친근한 철판요리, 일본식으로는 테판야끼(Tepanyaki)라고 불려지는 음식점은 조리과정 자체가 음식서비스의 큰 부분을 차지한다. 오픈 키친으로 손님들에게 조리과정을 적나라하게 보여줌으로써 재료의 신선함과 조리과정의 자부심등을 표현해서 음식의 가치를 높이는 식당들도 종종 볼 수 있다. 

청각(Sound)

청각은 우리가 보이지 않기 때문에 무심코 지나칠 수도 있지만, 식당의 소리로 분위기를 좌지우지 할 수 있다. 예를 들어, 할리우드 80년대를 테마로 하는 햄버거 가게가 있다고 가정해보자. 인테리어 디자인부터 메뉴까지 80년대를 그대로 재현한다면 손님들에게 색다른 경험을 선사하는 식당이 될 것이다. 더불어 80년대 할리우드 음악이 배경음악이라면 그야말로 금상첨화 일 것이다. 

공간이 주는 분위기로 전세계 사람들에게 사랑받는 스타벅스는 음악 선정 또한 남다르다. 스타벅스 카페 음악이 따로 있을 정도로 커피를 마시면서 듣기 안성맞춤인 음악은 손님들이 카페를 자주 찾는 이유들 중에 하나이다. 

종업원들의 목소리도 식당이 구현할 수 있는 요소들 중에 하나가 될 수 있다. 어느 일식당들은 손님들이 들어오면 일제히 ‘이랏샤이마세!’라고 외친다. ‘어서오세요’의 일본말이다. 한국에서도 예전에 계절밥상에서 손님들이 들어오면 종업원들 모두가 ‘어서오세요’ 라고 합창하는 것을 목격한 적이 있다. 이러한 ‘외침’은 식당의 분위기를 에너지 넘치게 할 뿐만 아니라 식당의 자신감과 자부심으로 손님들에게 인식된다. 

소리도 디자인이 가능하다. 고급 레스토랑들 중 어둡고 차분한 느낌의 식당들은 소리도 디자인 한다. 식기와 그릇이 부딪치며 나는 소리들, 그리고 옆 테이블 손님들의 목소리들을 최소화 하기 위해서 소리를 흡수할 수 있는 재질들로 디자인을 하여 보다 조용하고 프라이벗(Private)한 느낌을 줄 수 있다.

조명의 효과, mih architect 제공

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하지만 우리가 생각하는 일반적 ‘식사’ 또는 ‘요리’와 ‘요식업’은 차원이 다르다. 한 호텔의 주방을 책임지던 지인의 얘기를 빌리자면 ‘좋은 레스토랑에 음식이 차지하는 비중은 십 분의 일 밖에 안된다’ 라고 했다. 과언이라고 생각할 수도 있겠지만 잘 생각해보면 우리가 식당에서 식사를 할 때 결코 음식만으로 그 식당을 평가하지는 않는다.

 바쁜 한국에서는 주차 공간이 식당의 손님 수를 좌지우지한다. 아주 작은 식당이어도 주차 공간이 용이한 식당은 손님들의 발길이 이어지게 마련이다. 물론, 어느정도 맛을 보장하면 말이다. 

때로는 우리가 식당을 결정할 때 우리도 모르게 브랜드(Brand)을 선택하는 경우가 종종 있다. 지금은 너무나도 유명해진 백종원의 식당들, 이 밖에도 놀부 등 우리에게 익숙한 브랜드가 식당을 들어가기도 전에 우리의 선택권에 영향을 준다. 호주에서도 다르지 않다. 모르는 지역에서 점심으로 샌드위치를 먹는다고 가정해보자. 한쪽에는 우리에게 익숙한 서브웨이(Subway)와 다른 한쪽에는 개인이 운영하는 샌드위치 집이라고 했을 때, 아마 많은 사람들이 익숙하고 맛이 평준화 되었다고 생각되는 서브웨이를 선택하지 않을까 싶다. 

또한 우리가 무심코 지나가는 많은 것들이 우리의 기분과 입맛을 돋우기도 한다. 얼마전 우연치 않게 어떤 카페를 들어가게 되었다. 앉아서 메뉴를 고르는 동안 종업원이 가져다준 물병과 컵이 굉장히 인상적이었다. 커피와 함께 조각 케익을 시켰는데 케익을 담은 그릇도 근사했지만 케익 주변을 꽃과 민트로 장식해서 순간적으로 감탄사를 자아냈다. 

서비스도 절대 빠질 수 없는 중요한 요인중에 하나이다. 어떤 외식경영 전공 교수는 서비스가 상품의 가격을 결정짓는 중요한 요소라고 얘기했다. 미국의 예를 들면, 어떠한 레스토랑을 가더라도 손님들에게 서비스를 제공하는 웨이터와 웨이트리스 에게 팁을 주게 마련이다. 이 또한 소비자가 식당에 가서 지불해야 하는 비용의 일부분이다. 아마 호주처럼 종업원들에게 일정금액 임금을 주어야하는 체제 안에서는 그 모든 서비스가 식사 값에 포함되어 있을 것이다. 

이러한 요인들의 대부분은 무형적 이거나 실제 음식과는 거리가 있는 요인들이다.

디자이너로서 레스토랑이나 카페 등을 맡아서 디자인을 하게 되면 가장 크게 생각하는 두가지 요소가 그 식당의 컨셉(Concept)과 분위기(Atmosphere)이다. 그리고 이 두가지 요소가 그 식당의 성공 여부를 짓는 열쇠라고 생각한다. 

보통 컨셉(concept)이라 하면, 디자인과 연관해서 생각하시는 분들이 많다. 하지만 식당의 컨셉을 잡는다는 것은 단순한 식당 디자인이 아닌 음식의 메뉴, 업종의 유형(Business type), 목표 고객(target customer), 서비스 유형(type of service)과 같은 많은 요인들이 결합되어 구성되는 그 식당의 정체성을 결정짓는 것과 같다. 

음식의 메뉴를 정할 때도 그 범위와 다양성에는 끝이 없다. 하지만, 메뉴는 통일성을 유지해야 한다. 간혹 중국음식을 파는 식당에 가면, 중국음식 이외에도 태국, 말레이시아 등 다른 나라의 음식들을 같이 제공하는 식당들이 종종 있다. 너무 많고 다양한 메뉴는 손님들에게 폭넓은 선택권 보다는 전문성이 떨어져 보이는 느낌을 줄 수 있다. 같은 음식이라고 해도, 메뉴의 성격은 다를 수 있다. 전통적인 메뉴를 현지인들에게 다가가기 쉬운 형태로 현대화하여 성공한 사례들이 있다. 미국에 중국식당인 P.F.Chang’s와 말레이시아 음식을 파는 파파리치(PappaRich)가 좋은 예들이다. 

미국의 중국식당 P.F Chang's

말레이시아 파파리치(PappaRich)

목표 고객을 정하는 것도 전체적인 컨셉과 특히 식사 가격을 결정짓는 중요한 요인이다. 한식을 하는 식당 중에도 고급 레스토랑으로 에피타이저와 메인이 따로 있는 코스요리를 제공하는 식당이 있는 반면, 불고기나 제육을 올려 파는 컵밥을 주 메뉴로 삼는 식당이 있다. 이러할 경우 그 비용과 손님층이 다를 수밖에 없고, 가장 중요한 것은 목표 고객에 따라 식당의 디자인과 분위기도 바뀐다는 것이다. 

목표 고객과도 밀접한 관련이 있는 서비스 유형은 크게 네 가지로 볼 수 있다. 파인 다이닝(Fine-dining), 캐쥬얼 다이닝(Casual-dining), 패스트 캐쥬얼(Fast-casual), 퀵서비스(Quick-service) 혹은 take-away 로 나눌 수 있다. 파인 다이닝은 최고의 요리와 최상의 서비스로 고급 음식점의 유형을 가지고 있고, 캐쥬얼 다이닝은 일반적인 음식점에 테이블 풀 서비스를 제공하는 유형이다. 패스트 캐쥬얼은 캐쥬얼 다이닝 보다는 가격이 저렴하고 제한된 서비스가 제공되며, 퀵서비스는 우리가 Food court에서 흔히 볼 수 있는 take-away 가게들이 이에 해당된다. 

mih architect 

황용연 건축사   0451 377 843

출처: Image courtesy of Medium

어떠한 일이든, 결과를 내기 위해서의 과정이 있다. 그리고 그 과정은 대부분 그 결과물의 성격이 같다면 그 과정 또한 크게 다르지 않다. 

예를 들어, 요리를 한다고 생각해보자.

우선 무엇을 먹을지를 결정한다. 그리고 요리법(레시피)을 모른다면 찾아보고, 필요한 재료들을 구입한다. 재료들을 요리에 알맞게 씻고, 잘라서 준비한다. 레시피에 나온 순서로 요리를 한다. 그리고 마지막 단계인 플레이팅으로 그릇에 먹기 좋게 담는다.

어떠한 음식이든 요리를 위한 과정은 위와 크게 다르지 않을 것이라 생각된다. 완제품을 만드는 공정의 과정도, 옷을 만드는 과정도 결과물의 성격이 정해져 있기 때문에 재료나 만드는 방법은 제각각 다를 수 있을지 몰라도 큰 틀에서의 과정은 다르지 않을 것이다.

건축도 다르지 않다. 조그마한 Granny flat (일인용 주택)을 설계하는 것과 30층이 넘는 고층 아파트를 설계하는 것의 설계 과정은 큰 틀에서 다르지 않다.

어쩌면 복잡하고 어렵다고 생각될지 모르는 설계 과정을 최대한 간단하게 설명해보려 한다.

출처: 다음블로그 http://blog.daum.net/sereno_park/208

1.기획설계 (Pre-design)

영어 단어를 살펴보면 디자인(Design) 앞에 ‘~전의, 미리’라는 뜻의Pre 라는 접두사가 붙어 있음을 알 수 있다. 이 단어에서 추리할 수 있듯이, 이 단계에서는 설계 및 디자인을 하기전에 필요한 단계이다. 해당 대지 관련 법규 혹은 허가 내용들을 검토하고 실질적으로 의뢰인이 원하는 건물 혹은 집이 지어질 수 있는지의 여부를 확인하는 절차이다. 

2.계획설계 (Schematic design/Concept design)

앞서 기획설계에서의 정보를 바탕으로 도면화 하는 과정이다. 도면작업의 초기단계로서 가장 기본이 되는 동선과 건물의 크기, 높이와 구도를 정하는 단계이다. 

집을 예로 들자면, 방들의 위치가 어떻게 구성되고 연결되는지, 외부 디자인과 내부 디자인의 관계는 어떠한지 등의 대략적인 구도를 잡아가는 단계이다. 계획 설계가 마무리되면 의뢰인이 이해할 수 있을 정도의 기본적인 도면이 완성된다. 또한 이 단계에서 필요하다면 카운실이 요구하는 Development Application (개발허가)에 필요한 도면들을 준비할 수 있다. 

의뢰인의 요구로 계획설계의 도면으로 견적을 받기도 하지만, 아직 재질이나 다른 엔지니어들과의 협의가 끝나지 않은 단계이기 때문에 정확하지 않을 수 있다. 

3.기본설계 (Design Development)

이 단계에서는 세부적인 디자인과 더불어 필요한 전문가들을 섭외하고 협업하는 단계이다. 호주에서는 엔지니어(Engineer)라고 불리는 전문가들의 분야들은 다음과 같다.

구조(structure), 토목(civil), 기계(mechanical), 전기(electrical), 하수/수도(hydraulilc), 소방(fire-services), 조경(landscape) 등이 있다. 

이 외에도 다른 전문가들이 때에 따라서 필요하지만, 프로젝트가 크지 않다면 꼭 요구되는 전문가가 아닌 이상 대부분 건축가가 맡아서 진행하는 경우가 많다.

여러 엔지니어들과의 협업으로 실질적 시공과 건물의 목적에 맞게 다듬어지는 단계로서, 건물의 자재, 마감, 실질적인 치수 등을 살필 수 있는 단계이다. 완성도에 따라, 기본설계의 도면은 견적을 받기에도 충분하다.

4.실시설계 (Construction Documentation)

도면의 마지막 작업으로서, 시공에 필요한 도면을 준비하는 마무리 단계이다. 

만약 빌더가 기본설계 단계에서 계약이 이루어졌다면, 실시 단계에서 추가적인 디자인 변경이 있을 수 있다. 이 같은 경우는, 기본 설계를 바탕으로 견적을 준 빌더가 필요치 않다고 생각하는 부분들의 변경을 요구하는 경우들이 대부분이다. 이때 주의해야 할 점은 시공/실시 도면이 의뢰인이 애초에 요구하고 생각했던 결과물에서 크게 벗어나지 않도록 검토해야 한다는 점이다. 견적을 줄이기 위해서 지나친 변경은 원하지 않은 결과물을 낳을 수도 있기 때문이다.

실시설계로서 도면은 마무리가 되고, 시공을 위한 모든 준비는 끝이 난다. 

시(Council)의 허가 과정도 실시설계 또는 완성도가 비슷한 기본설계 도면으로 허가를 받는다.

5.공사 감리 (Construction Administration)

건축가의 도면과 여러 엔지니어들의 도면 및 문서들로 시공업자(Builder)가 시공을 시작한다. 이 단계에서 건축가로서의 역할은 감리이다. 

요즘에는 감리를 따로 요구하는 경우가 많지 않지만, 완성품의 품질을 보장하기 위해서는 꼭 필요한 단계이다. 

mih architect 

황용연 건축사   0451 377 843

보통 건물이 새로 지어지면, 시(Council)에서 안전 등의 목적으로 허가를 받아야 한다는 것이 일반적인 생각이다. 그리고 그 생각이 지극히 자연스럽고 논리적이라고 필자도 동의한다. 예전 한국의 잘못된 건설 역사에서도 배웠듯이, 업자들에게 일을 맡기고 정부와 시에서 안전문제를 소홀히 한다면 시민들의 안전을 보장할 수 없다. 그렇기에 정부와 시가 나서서 규제를 만들고 시민들의 안전을 보장할 수 있는 시스템을 만드는 것이 당연한 일이다.

하지만 놀랍게도, 많은 경우 시에서 허가과정을 제공하지 않고 허가인 이나 업체를 통해서 허가가 발급된다. 허가인에 대한 설명을 하기 앞서, 우선 허가 종류의 이해가 필요하다.

보통 호주안에서의 건설 허가는 둘로 나뉘어진다. 개발허가(Development Application) 와 건설허가 (Building Approval)로 나뉜다. 짧게는 DA 와 BA 라고도 불리운다. 개발허가인 DA의 경우는 대부분의 큰 프로젝트 혹은 부지의 사용 목적이 바뀔 때 필요한 허가이다. 그야말로 개발에 관한 허가이다. 일반적으로 사람들이 생각하는 허가는 BA, 즉 건설허가이다. 집을 짓거나 증축을 할 때 필요한 허가가 BA에 해당된다. 

이러한 건설허가에 있어서 의뢰인들의 공통된 질문들은 다음과 같다.

“카운실에서 허가를 받으려면 얼마나 걸릴까요?”

“카운실 허가비용은 얼마나 되나요?”

안타깝게도 대부분의 대답이 그렇듯이 다 다르기 때문에 알아봐야 한다고 말씀드리지만, 건설허가의 경우 카운실이 아니라 허가업체가 따로 있다고 알려드리면 뜻밖의 답이라고 생각하시는 분들이 계신다.

그것도 그렇듯이 안전문제 등에 있어서 시가 관여하지 않고 다른 업체가 한다는 것이 미심쩍다고 생각하는 것이 당연할지도 모르겠다. 물론 시에 따라서 허가부분을 제공하는 시들도 있지만, 대부분의 경우 허가업체를 통해서 허가를 받는다.

이러한 허가인 혹은 허가업체는 Private certifier, PCA, Building surveyor 등으로 명칭이 다양하다. 처음 접하는 분들에게 생소할 수밖에 없는 명칭들이다. 

보통 허가가 필요한 공사일 경우 건설허가인 BA를 받아야 공사가 가능하다. 그렇다면 BA를 주관하는 허가인은 어떠한 일을 할까?

우선적으로 도면 심사를 한다. 도면을 토대로 디자인이 현재 법률과 규제 등에 맞게 설계가 되었는지 또한 사용에 따른 추가적인 규제들도 포함되었는지 심사한다. 예를 들어, 공중 시설의 경우 장애인을 고려해서 디자인해야 하는 규정들을 지켰는지 검사하고, 식당일 경우 위생관리에 적합한 설계인지를 검토한다. 경우의 따라, 소방과 구조 같은 다른 전문 엔지니어들의 도면 혹은 의견을 필요로 하기도 한다. 그리고 공사가 마무리되었을 때 방문하여 공사가 잘 되었는지 확인 후에 최종 허가를 받을 수 있게 된다.

그렇다면 시는 어떻게 이 허가를 관리할까?

사실 허가업체가 맡아서 허가를 주관하기 때문에 시의 역할은 크지 않다. 시마다 요구사항과 진행과정이 다를 수 있지만 대부분의 경우 허가업체가 주로 허가를 진행하다. 시에서 제시된 특별항목의 건설 혹은 개발은 시가 직접 허가를 주도하기도 하는데, 이러한 경우는 극히 드물다. 최종 허가가 나온 후에 허가업체가 최종도면과 허가내용을 시에 보내지만 이 또한 검토나 심사가 아닌 기록의 목적으로 해당 시의회 시스템에 저장된다. 필요하다면 이러한 도면들과 내용은 시의회에 요청이 가능하다. 

집을 증축하거나 혹은 식당을 오픈하기를 원해서 허가여부를 알고 싶다면 가장 좋은 방법은 해당 시의회에 연락을 해서 알아보는 것이다. 대부분 웹사이트나 전화문의로도 쉽게 필요한 허가 과정을 알 수 있고, 무엇보다 어떠한 종류의 허가가 필요한지도 알 수 있을 것이다. 필요하다면 전문가의 컨설팅으로 사전에 허가에 필요한 과정들을 꼼꼼히 따져봐야 차후에 비용과 시간을 절감할 수 있을 것이다. 

mih architect 

황용연 건축사   0451 377 843

이 정책이 발표되고 난 후, 여러 사람들의 의뢰가 있었다. 우선적으로 각 주(state)에서 추가 설명과 신청과정을 내놓기 까지는 시간이 조금 걸렸다. 이 부분에 있어서 사람들의 궁금증이 있었고, 기본적인 조건들에 대한 설명들도 필요했다. 하지만 약 4달이 남은 지금 상황에서 개인적으로 가장 중요하게 생각하는 것은 ‘시간’이다.

사실 처음 6월에 발표되었을 때만 하더라도 의뢰가 들어오면 아직 시간이 있다고 답변을 했지만, 지금은 조금 다르다. 대부분의 사람들이 견적을 받기위해 필요한 절차를 간과하고 있기 때문이다. 15만불이라는 큰 금액의 견적을 받기 위해서는 도면이 필수다. 기존에 도면이 없다면 도면을 준비하는데 꽤나 많은 시간이 필요 할 것이다. 그리고 두 번째로 허가 과정이다. 일반적 으로 주택건물은 개발허가(Development application)가 필요하지 않고 건물허가(Building approval)만 필요하다. 보통 허가인 또는 허가회사을 통해서 받는 이 절차는 건물의 크기와 복잡한 정도, 그리고 도면이 얼마나 잘 준비 되어있는지에 따라서 기간이 다르다.

이처럼, 준비 과정만 고려해도 4달이라는 시간은 절대 많은 시간은 아니다.

하지만 정부보조금이 적지 않은 만큼, 그동안 생각만 했던 일들을 진행하기에 좋은 기회임은 틀림없다. 그럼, 보조금을 받기위한 기본조건들을 살펴보자.

신분기준

•성인 18 세 이상 호주 시민권자

•개인만 신청 가능, 회사체는 제외

•건물소유주 만 해당

소득조건

•개인의 경우, 연간소득이 12 만 5000 달러 ($125,000) 이하

•부부의 경우, 연간소득 합이 20 만 달러 ($200,000) 이하

계약 관련 조건

•계약은 2020 년 6 월 4 일 부터 12 월말일 사이에 체결이 되어야 함

•자격증이 있거나 등록이 되어있는 건축업자와(registered or licenced builder)의 계약만 해당

•계약 후 3 개월안에 시공이 진행되어야 함

신축/보수공사 조건

•신축의 경우, 부동산 가치가 75 만 달러 ($750,000) 이하

•보수공사의 경우, 기존주택의 부동산 가격이 150 만 달러 ($1,500,000) 이하

•보수공사시 공사 비용이 15 만 달러 이상, 75 만 달러 이하

•보수공사시 수영장, 테니스장과 같은 주요 주거공간 외의 공사는 해당이 되지 않음. 

이러한 조건들을 만족시켰다면, 실질적인 보조금은 어떻게 받을 수 있는지 알아보자. 퀸즐랜드 정부 웹사이트를 통해서 올해 12 월 31 일까지 신청이 가능하다. 신청을 위해서 여러 필요한 증거자료가 필요하지만, 가장 중요한 것은 계약서이다. 기본조건에 명시되어 있는 기간안에 체결된 계약서가 필요하고, 보수공사(Renovation)의 경우 15 만불 이상에 대한 청구서 (Invoice) 와 지불 내용을 신청과 함께 제시해야 한다. 신청 후에 모든 조건이 만족이 되면 신청 시에 적은 은행계좌로 보조금을 받을 수 있다.

이 밖에도 지켜야 할 몇 가지 사항들이 더 있다.

만약 일을 맡아서 하게 된 건축업자(Builder)가 가족관계라면 문제가 될 수도 있다. 이러한 경우, 여러 견적을 받은 후에 가장 낮은 견적의 업자가 가족관계자라면 보조금을 받을 수도 있다.

또한 총 공사비용이 15 만불 이상이더라도, 한 계약서가 아닌 여러 개의 계약서들의 합이 그러하다면 해당에서 제외된다. 자격증이 있거나 등록이 되어있는 건축업자와(registered or licenced builder)의 한 계약서가 15 만불 이상이어야 보조금을 받을 수 있다.

신축의 경우, 최종 허가를 받은 후에는 입주하여 적어도 6 개월 이상 거주해야 하는 조건도 있다. 더 자세한 사항은 퀸즐랜드 주 웹사이트를 통해 알 수 있다. https://www.qld.gov.au/housing/buying‐owning‐home/financial‐help‐concessions/homebuilder

mih architect 

황용연 건축사   0451 377 843

‘방 3 개짜리 그냥 일반적인 주택을 짓는데 대충 얼마나 들까요?

‘저희 집 화장실을 레노베이션(개조) 하려고 하는데 얼마나 들까요?

‘저희 집에 뒷마당이 크게 있어서 증축을 하고 싶은데, 뒤에 화장실이 있는 침실(Master bedroom)하고 조그만한 서재(Study)를 하면 얼마나 들까요?’

많이 듣는 질문들이지만, 참 난해한 질문이다. 의뢰를 하는 분들의 마음은 공감하지만 사실상 대부분의 경우 견적을 바로 알려 드리기는 쉽지 않다.

가격을 물어보는 것은 소비자 입장에서 당연히 해야 하는 행위이다. 그 금액에 따라서 의사결정이 완료되기 때문이다. 우리가 옷과 자동차와 같은 완제품을 사러 가면 대부분 가격이 이미 정해져 있다. 이미 완성된 제품을 사기 때문에 정해진 가격으로 구매 할 수 있다. 서비스업의 경우도 가격이 정해져 있는 경우들이 있다. 예를 들어, 집을 구매하기 위해서 변호사를 섭외하게 되면, 구매 과정에서 필요한 서비스에 따른 변호사 비용이 대부분 정해져 있다. 정해진 서비스에서 벗어나는 경우는 추가적 비용이 발생할 수 있지만, 일반적인 경우 정해진 비용 안에서 모든 서비스가 끝나게 마련이다. 이러한 경우, 일의 진행과정과 필요한 서비스들이 어느정도 정해져 있기 때문에 비용이 정해질 수 있다.

안타깝게도 건축분야는 그러지 않은 경우들이 많다. 첫 번째 이유로는 밑그림이 없기 때문이다.

예를 들어, 화장실(ensuite)이 있는 침실(master bedroom)을 증축하기 원하다고 가정해 보자. 가장 먼저 크기나 규모에 따라 비용이 다르다. 일반적인 방 크기를 가로 3 미터와 세로 3 미터라고 가정해보자. 이러한 경우, 보통 퀸사이즈 침대가 들어가게 되면 다른 가구들을 배치하기 힘들다. 집의 가장 큰 침실(master bedroom)로서 방안에 화장대 혹은 차를 마실 수 있는 테이블과 의자를 놓고 싶다면 방의 사이즈는 훨씬 더 커지게 된다. 예를 들어, 테이블과 의자를 방 한쪽 편에 두기 위해 한쪽면을 4.5m 로 키워도 방의 크기가 일반적인 방에 1.5 배가 된다. 화장실도 마찬가지이다. 세면대, 변기, 샤워실을 겸비한 화장실과 샤워실 대신 욕조가 들어가는 화장실의 비용은 크기와 구조가 다르기 때문에 비용의 차이가 난다.

두 번째 이유로는 재료, 즉 자재 값이다.

흔히 장을 보러 식품점에 가도 재료의 품질에 따라 가격이 다르다. 소고기를 사더라도 가격이 저렴한 고기도 있지만, 사료를 주지 않고 풀만 먹은 고기 (Grass‐fed) 혹은 유기농 사료를 준 고기 값은 더 비싸다.

건축에 있어서도 자재 값이 다양하기 때문에 의뢰인이 어떠한 것을 원하는지에 따라서 가격이 달라진다. 거실과 발코니 사이에 창문을 예를 들어보자. 창문의 크기에 따라서도 가격이 다르 겠지만 그 종류에 따라서도 가격이 달라진다. 같은 넓이의 창도 유리판의 개수가 3 개인지 4 개 인지에 따라서 가격이 다르고, 같은 유리판 개수라고 해도 미닫이로 양쪽으로 열리는지 아니면 접어서 열 수 있는 구조인지에 따라서 가격이 천차만별이다. 창문 구조에 방충망을 더하는 것 도 추가적인 비용이다.

글로벌 기업에서 매해 발행되는 리포트를 보더라도 비용 차이를 쉽게 알 수 있다. 글로벌기업 RLB 의 2020 년도 리포트에 따르면, 브리즈번의 경우 신축 주택의 총 공사비용이 제곱 미터당 (m2) $1,800 에서 $4,000 으로 보고있다.1) 이 범위에서 볼 수 있듯이 같은 면적 이어도 공사비가 두 배 이상 차이 날 수 있다. 흔히 건축잡지에 실린 고급주택의 경우 공사비용이 제곱 미터당 $5,000 이 넘어가는 경우들도 있다.

이처럼 천차만별 일 수 있는 견적을 미리 알 수 있도록 돕는 과정이 디자인이고 도면이다. 건축가 혹은 디자이너와 상의를 통해서 최종 디자인이 나와야 이를 기반으로 정확한 견적을 받을 수 있다. 그리고 디자인 과정에서도 디자인이 바뀌는 경우가 많기 때문에, 이러한 밑그림 없이 일을 진행하다 보면 비용과 결과물 모두 기대에서 빗나갈 수 있다. 결과물이 집이든 상가이든, 의뢰인의 기대와 상상을 그림과 도면을 통해 재현하고 수정하며 예산에 맞추어서 진행을 해야 하는 초기 과정은 꼭 필요하다. 그래야만 투자한 시간과 비용에 걸맞은 결과물을 만날 수 있기 때문이다.

1) RLB Riders digest 2020, Queensland, Australia Edition

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황용연 건축사   0451 377 843