'모기지 절벽' 직면한 호주인, '변동 금리 전환' 대비 방법은?

예산 조정, 이자율 협상 등으로 충격 완화
재융자는 손익 따져야.. LMI 비용 또 낼 수도

2020-21년에 고정 금리 주택담보대출(모기지)로 주택을 매입한 가구들이 변동 금리 전환을 앞두고 한 달에 수백, 많은 경우 수천 달러 늘어난 대출금 상환에 직면했다.

호주중앙은행(RBA)이 13개월 만에 금리를 사상 최저치인 0.1%에서 4.1%로 인상하는 등 금리 환경 변화의 결과다.

RBA 데이터에 따르면, 2022년에 고정 금리에서 벗어난 모기지는 59만 건이다. 2023년에는 88만 건, 2024년에는 45만 건이 이 수순을 밟을 예정이다.

주택 모기지는 일반적으로 고정 금리 기간이 끝나면 대출 기관의 표준 변동 이자율로 되돌아가며, 이 이자율은 종종 시장의 다른 거래보다 높을 수 있다.

전문가들은 이러한 상황에 수동적으로 대응하기보다는 선택할 수 있는 옵션을 검토하고 더 일찍 대비를 시작하는 것이 현명하다고 조언한다.

투 레드 슈즈(Two Red Shoes)의 모기지 브로커 브레트 서튼(Brett Sutton)은 ABC 인터뷰에서 모기지 보유자들이 어떻게 다가올 변동 금리 전환을 준비하면 되는지 안내했다.

먼저, 고정 금리 종료 시 상환액이 얼마가 될 것인지를 파악해야 한다. 현재 예산으로 이를 어떻게 맞출 수 있을지 계산해 보고, 필수적이지 않은 지출을 줄이기 위해서다. 

고정 금리 종료 전에 상환액 상한 등의 제약 없이 추가 상환이 가능한지 알아보는 것도 중요하다. 이자율이 높아지기 전에 대출금을 더 많이 갚으면 이자 부담을 다소 줄일 수 있다.

이러한 방식으로 앞으로 높아질 상환액을 미리 경험해 보면, 어떻게 예산을 조정할지를 파악하여 미래의 충격을 완화할 수 있다고 서튼은 설명했다. 

또한 그는 현재의 대출 기관에 연락해 이자율 협상에 나서라고 모기지 보유자들에게 주문했다. 

이자율에 대한 불만을 표시하고 대출 기관을 바꿀 수 있음을 진지하게 알려서, 대출 기관이 고객 유지를 위해 더 나은 이자율로 협상하도록 해야 한다는 것이다.

만약 현재의 대출 기관이 이자율 협상을 거부한다면 다른 곳에서 재융자를 통해 더 나은 거래를 할 수 있다.

50만 달러의 30년 원리금 상환 대출에 관한 세이빙스(Savings.com.au)의 분석에 따르면, 연 5.75%의 월 상환액은 약 2,918달러인 반면 연 6.25%의 월 상환액은 3,079달러이다. 한 달에 161달러, 대출 만기까지 총 57,860달러의 차이가 발생한다.

그러나 재융자를 결정하기 전에 그 손익을 꼼꼼히 따져보아야 한다. 모기지 보유자의 부동산 자산 지분이 20% 미만인 경우에는 재융자를 위해 대출 기관에 모기지 보험(LMI)을 또 들어야 할 수도 있다.

세이빙스의 자금 분석가인 도미닉 비티(Dominic Beattie)는 "종종 수천 달러에 이르는 LMI 비용은 대출 보유자가 재융자로 얻고자 하는 단기 절감 효과를 무시할 수 있어서 그만한 가치가 있는지 계산해 보아야 한다"고 ABC에 말했다. 

서튼은 경제적 상황이 어려운 사람들은 걱정만 하지 말고 대출 기관과 일찍 의사소통에 나서야 한다고 강조했다.

그는 대출 기관의 재정 지원 옵션에 원리금 상환에서 이자 상환(interest-only)으로 상환 계획 내지 대출을 전환하는 옵션이 포함되어 있을 수 있다고 말했다.

분리된 계좌로 대출을 나누어 대출의 일부는 고정 금리로 다른 하나는 변동 금리로 지정하는 분할형M 주택 대출(split home loan)은 조심스럽게 접근할 필요가 있다.

서튼은 그 방법은 몇 년 전 금리가 정말 낮았을 때는 좋은 선택지였지만, 경제 전문가들이 향후 12개월에서 18개월 사이에 금리가 하락할 것으로 예측하고 있는 현재 상황에서는 적절하지 않을 수 있다고 주장했다.

그는 "고정 금리는 큰 메리트가 없을 것"이라며 "단기 및 중기적으로 변동 금리가 하락하면 생환액이 줄어드는 이점도 얻을 수 있다"고 말했다

비티는 이 견해에 동의하면서도 항상 선택의 가능성은 열어 둘 것을 권장했다.

만약 모기지 상환을 감당할 수 없을 것으로 예상된다면 대출 기관에 연락하여 조기에 대안을 논의해야 한다.

다만, 이는 최대 24개월 동안 소비자 신용 보고서에 기록이 남을 수 있으며 이는 향후 신용 대출에 영향을 미칠 수 있다고 서튼은 설명했다.

그는 때에 따라서는 부동산을 매각할 필요도 있다면서 이것은 부끄러운 일이 아니라고 덧붙였다.

김현산 기자 ([email protected])