홈론 대출 상환 불능.. 어떤 대책 있나?

상환 유예, 납부 계획 조정, 수수료 면제 등 추진

최종 강제경매는 집주인 아닌 금융기관이 담보권 행사

아직 홈론 대출을 상환 중인 주택 소유주들은 금리 인상을 포함한 생계비 상승을 크게 우려하고 있다. 만약 이들 중 누군가 모기지 대출 상환이 불가능한 상황에 놓인다면 그때는 어떻게 해야할까? 급격한 이자율 상승이 현실화된 시점에서 진지한 고민이 필요할 수 있다. 

시드니대 경영대 앤드류 그랜트(Andrew Grant) 부교수는 담보대출금 상환을 고민하는 이들을 위해 더 컨버세이션(The Conversation)에 작은 안내 기사를 기고했다. 

다음은 주요 내용이다. 

대출자가 통제할 수 없는 요인으로 인해 재정적 곤란을 겪는 사례는 드물지 않다. 실직, 재해, 이혼이나 별거, 부상, 질병 등의 여러 우발적 상황이 대출 상환능력에 영향을 끼칠 수 있다. 

대부분의 은행은 주택담보대출의 장기 상환 일정에서 일시적인 금융 위기에 부닥친 고객을 돕는 도구를 제공한다. 

그랜트 부교수는 대출자들이 상환 유예(deferral), 납부계획(payment plans) 조정, 수수료 면제 등의 옵션을 사용할 수 있다고 소개했다.

상환 유예는 재정적 곤란을 야기한 문제가 해결될 때까지 고객의 상환을 연기할 수 있는 구제책이다. 납부계획 조정은 상환금을 줄이고 상환기간을  연장하는 방법이다. 연체료가 부담이라면 은행과 상담해 수수료를 면제받을 수 있다.

그랜트 부교수는 “최근 신용 법규가 변경돼 신용 평가에 영향을 주지 않고서 납부계획을 신청할 수 있다”고 설명했다.

2022년 7월 1일부터 고객 신용 보고서에는 ‘재정적 곤란 약정’(financial hardship arrangement) 조건에 따라 이 약정 기간 동안 정한 기간에 맞춰 상환했음이 표기된다.

신용 보고서는 고객이 재정적 곤란을 겪고 있는지를 보여줄 것이며, 이 정보는 1년 동안 남아 있다가 삭제된다. 하지만 이는 추가로 대출을 받을 능력에 영향을 줄 수 있다.

그랜트 부교수는 대출자들에게 “가능한 한 빨리 금융 기관에 연락해 상환 유예, 납부 계획 조정을 신청하라”고 조언했다.

대개 은행은 재정난의 이유에 대한 증빙자료를 요구한다. 일시적 문제가 해결되면 상환을 재개할 수 있다고 예상할 수 있는 자료다.

재정적 곤란이 일시적으로 끝나지 않을 상황이라면 다른 접근 방식도 있다.

가령, 집값에서 모기지를 뺀 자기 지분(equity)이 충분하다면 재융자(refinancing)를 고려할 만하다. 지분율이 30% 이상일 경우 월 상환액이 더 낮아질 수 있다.

매우 심각한 상황에 놓여있다면 퇴직연금(superannuation)에 일찍 접근할 수 있다. 그 대가로 은퇴 시기에 받게 될 수령액은 훨씬 줄어들 것이다.

위에서 언급한 유예, 조정 등이 여의치 않으면 최후에는 주택을 매각하는 방법이 있다. 다만, 주택담보대출이 있는 집을 팔 때는 예상 가격보다 낮게 팔릴 수 있고, 판매 시점도 판매자의 기대와 다를 수 있다는 점을 인지해야 한다.

금융기관이 담보권을 행사는 강제 경매에서 집 주인은 원하지 않은 가격이지만 금융기관이 매각을 결정할 수 있다. 대출 금액을 회수하는 것이 주목적이기 때문에 집 주인이 원하는 금액은 고려 대상이 아니란 점에서 유의해야 한다. 

[출처 : 한호일보-경제]